汶上縣城區(qū)各大商場(chǎng)現(xiàn)狀概述暨分析報(bào)告【轉(zhuǎn)載】

汶上縣城區(qū)各大商場(chǎng)現(xiàn)狀概述暨分析報(bào)告【轉(zhuǎn)載】

　　

　　近日筆者通過(guò)走訪汶上城區(qū)內(nèi)部分商業(yè)地段門(mén)面房業(yè)主和商鋪經(jīng)營(yíng)戶(hù)，與圣澤商業(yè)街業(yè)主和商戶(hù)代表座談，實(shí)地走訪了解汶上聯(lián)民商業(yè)有限公司、汶上銀座商廈汶上店、汶上聯(lián)潤(rùn)商業(yè)有限公司、汶上華聯(lián)商廈、利萬(wàn)家、愛(ài)客多等大型綜超的經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)發(fā)放消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者調(diào)查問(wèn)卷等方法，就如何培育、繁榮我縣城區(qū)商業(yè)、促進(jìn)汶上商品流通企業(yè)可持續(xù)發(fā)展、克服不正當(dāng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題深入開(kāi)展了專(zhuān)題調(diào)研。現(xiàn)綜合各方面情況，形成調(diào)研報(bào)告如下。

一、汶上縣商業(yè)地段開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

　　1、汶上縣圣澤商業(yè)街

　　汶上縣圣澤商業(yè)街與寶相寺路和中都大街相接，總建筑面積27443平方米，建筑基地面積12775平方米，于2005年10月建成開(kāi)街營(yíng)業(yè)。圣澤商業(yè)街的成功建設(shè)，對(duì)我縣改造老城區(qū)、提升城市品位、整合商業(yè)資源和更新城市商業(yè)結(jié)構(gòu)，起到了極大的示范和推動(dòng)作用。

　　目前圣澤商業(yè)街內(nèi)有業(yè)主110戶(hù)，商鋪近400間，經(jīng)營(yíng)戶(hù)173家，主要經(jīng)營(yíng)服裝、皮鞋皮具、床上用品、小飾品、美容化妝、百貨等，其中：經(jīng)營(yíng)服裝的商家就有129戶(hù)，占74.6%，經(jīng)營(yíng)皮鞋的商家有21戶(hù)，占12.1%，業(yè)態(tài)基本上是以服裝為主,可以稱(chēng)之為服裝一條街。

　　2、汶上聯(lián)民廣場(chǎng)

　　汶上聯(lián)民廣場(chǎng)是在拆遷原南門(mén)大世界商城的基礎(chǔ)上，由汶上南門(mén)居委與溫州客商共同出資開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)綜合樓，連同北側(cè)新形成的商業(yè)商場(chǎng)和步行街和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，總建筑面積6.3萬(wàn)平方米，一期精品商場(chǎng)建筑面積2.8萬(wàn)平方米，于2008年元旦開(kāi)業(yè)，一樓是大型副食超市，兼營(yíng)洗化、首飾、中西餐，二、三樓是服裝、家電、鞋帽，因處縣城黃金地段、人氣較旺，是汶上縣商業(yè)的龍頭。右側(cè)則是三星級(jí)聯(lián)民大酒店。

　　3、汶上圣都商業(yè)廣場(chǎng)

　　汶上圣都商業(yè)廣場(chǎng)位于汶上縣圣澤大街中段北側(cè)，西接寶相寺路、東連中都大街與汶上聯(lián)民廣場(chǎng)相望，由原汶上汽車(chē)站、公路局、林業(yè)局、交通局四單位外遷騰出土地，汶上圣都置業(yè)出資開(kāi)發(fā)建設(shè)的汶上地標(biāo)性建筑, 總建筑面積近4萬(wàn)平米，也是全城最大的一站式購(gòu)物平臺(tái), 集購(gòu)物娛樂(lè)休閑餐飲文化為一體，中間部位F-1至F4層由聯(lián)潤(rùn)商業(yè)有限公司承租經(jīng)營(yíng)，2009年10月試營(yíng)業(yè)。兩側(cè)經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽及風(fēng)味小吃，五樓是品牌餐飲，六層、七層是圣都商務(wù)休閑會(huì)所。目前尚有部分門(mén)店閑置。

　　4、汶上銀座購(gòu)物廣場(chǎng)

　　濟(jì)寧銀座商城有限公司汶上購(gòu)物廣場(chǎng)是山東銀座商城股份有限公司在省內(nèi)開(kāi)設(shè)的第65家分店，由汶上昊萌商貿(mào)與縣供銷(xiāo)社共同出資興建，總面積近5000平米，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與聯(lián)民廣場(chǎng)略同。

　　5、汶上華聯(lián)商廈、九龍家電、利萬(wàn)家、愛(ài)客多等大型超市營(yíng)業(yè)面積也都在3000平米以上，主營(yíng)日用百貨、服裝鞋帽和家用電器等。

　　6、汶上建材家具批發(fā)大市場(chǎng)。總占地300余畝，一期開(kāi)發(fā)面積130畝，主要位于汶上汽車(chē)站東側(cè)，建筑面積50000平方，主營(yíng)建材、家具、裝飾材料等。

二、汶上商業(yè)面臨的困境

　　在短短五年間，汶上縣由單一的南門(mén)商業(yè)街接連冒出10多個(gè)大型超市和購(gòu)物廣場(chǎng)、兩個(gè)商業(yè)街、四個(gè)大型綜合批發(fā)市場(chǎng)，這為汶上商業(yè)走向繁榮奠定了基礎(chǔ)。但由于多種因素影響，特別是近兩年金融危機(jī)的影響，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)圈錢(qián)效應(yīng)的制約，汶上呈現(xiàn)房租攀升、需求不旺、商業(yè)低迷的困局，除幾個(gè)副食生活超市經(jīng)營(yíng)狀況還勉強(qiáng)說(shuō)得過(guò)去以外，所有商業(yè)門(mén)店都比較蕭條。

　　據(jù)調(diào)查，由于受車(chē)站北遷影響，汶上縣城商業(yè)核心區(qū)人流量較之以往大幅減少。10月29日10：30-11：00，我們做了一次人流量測(cè)試，半個(gè)小時(shí)內(nèi)，從南門(mén)十字路口進(jìn)入中都大街的有254人，從隅首路口進(jìn)入的只有112人，并且大多數(shù)人都只是匆匆而過(guò)，并沒(méi)有在商鋪停留。由于人流量少、生意冷清，南門(mén)商業(yè)街已不再有往日的繁榮，干鮮果品店、泉河泉興商店銷(xiāo)售額一年不比一年，一些商戶(hù)則打出了轉(zhuǎn)讓廣告或停業(yè)關(guān)門(mén)。據(jù)經(jīng)營(yíng)者調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)，83%的商戶(hù)反映房租太高、客流減少、經(jīng)營(yíng)困難，生意不好做，虧損占90%以上，發(fā)展趨勢(shì)堪憂。

　　同樣，縣城幾個(gè)知名的大型綜超也沒(méi)有了往日聯(lián)民商場(chǎng)一枝獨(dú)秀的火爆，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)到了白熱化的程度。繼利萬(wàn)家、愛(ài)客多、千家惠、銀座、聯(lián)潤(rùn)等大型超市開(kāi)張后，汶上城區(qū)商戰(zhàn)硝煙四起，價(jià)格戰(zhàn)今年似乎進(jìn)一步“白熱化”了：原來(lái)只是聯(lián)民和銀座兩家商場(chǎng)在“較量”，而如今卻是周邊“商圈”的集中“參戰(zhàn)”，九龍、廣電、華聯(lián)、愛(ài)客多、聯(lián)民、銀座、聯(lián)潤(rùn)、利萬(wàn)家等商場(chǎng)及專(zhuān)賣(mài)店、個(gè)性小店都紛紛向消費(fèi)者拋出了“繡球”，促銷(xiāo)的方式也是五花八門(mén)，有打五折、六折甚至更低的，搞“滿就送贈(zèng)券”的，還有“購(gòu)物滿200送100元現(xiàn)金”的，至于“特價(jià)”、抽獎(jiǎng)、送小禮品等更是不在話下。國(guó)慶期間，雙虎、全友兩個(gè)家具品牌更是在汶上縣城上演了鹿死誰(shuí)手的車(chē)隊(duì)角逐，雙虎以8輛大巴PK全友10輛箱貨，成為這個(gè)黃金周汶上商界白熱化競(jìng)爭(zhēng)的鮮明事件。

　　據(jù)了解，目前汶上商業(yè)除聯(lián)民、九龍稍有營(yíng)利外，其他幾家大型商場(chǎng)也都是在保本線上痛苦掙扎。商業(yè)街內(nèi)的很多個(gè)體戶(hù)也是勉強(qiáng)支撐。

　　分析其原因有多個(gè)方面：

　　（一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響。由于受金融危機(jī)和全球通脹壓力的影響，國(guó)內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，就業(yè)面臨壓力，消費(fèi)增長(zhǎng)速度大打折扣。我們與縣城其它地方的經(jīng)營(yíng)戶(hù)座談時(shí)反映，從2008年以來(lái)，汶上的生意一直不景氣。

　　（二）同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。商業(yè)街和大型超市的快速擴(kuò)張，使我們這個(gè)僅有常駐人口10多萬(wàn)的小縣城一夜之間冒出近400間與商場(chǎng)相同經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的店鋪，據(jù)經(jīng)營(yíng)者調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)，認(rèn)為同類(lèi)商鋪過(guò)度飽和的占44.68%，認(rèn)為飽和的占38.3%。面對(duì)有限的消費(fèi)市場(chǎng)，各商家展開(kāi)了激烈角逐，商場(chǎng)和步行街雖然購(gòu)物環(huán)境好，但在人們心目中認(rèn)為商場(chǎng)和步行街投資大、租金高、攤位費(fèi)高，商品價(jià)格也相應(yīng)偏高。消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)，有72.4%的人認(rèn)為商場(chǎng)和步行街的商品價(jià)格偏高，難以接受，而且中高檔消費(fèi)者對(duì)街內(nèi)品牌的認(rèn)可度不高，直接導(dǎo)致了顧客二次光臨的幾率大大減少，再加上汶上城市拆遷力度大，城市建設(shè)資金需求大、購(gòu)房消費(fèi)還款壓力大、高利貸盛行，造成城區(qū)居民現(xiàn)金減少，基本生活消費(fèi)需求不旺。

　　（三）商品同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重。聯(lián)民（聯(lián)潤(rùn)）廣場(chǎng)是汶上商業(yè)的龍頭，位于同樣商業(yè)地帶的銀座商廈品牌則是山東商界的知名品牌。我們?cè)趦蓚€(gè)廣場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，商品同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重。聯(lián)潤(rùn)廣場(chǎng)內(nèi)一位經(jīng)營(yíng)飾品的女士介紹,她去年10月進(jìn)駐,而選擇這里的初衷是覺(jué)得商場(chǎng)靠近商場(chǎng)和步行街,人流量比較多。所以她與該公司簽下了一年的合同。剛開(kāi)始,她把自己經(jīng)營(yíng)的商品定位為中高檔飾品。但是,半年之后,她才發(fā)現(xiàn)生意越來(lái)越難做,這里的消費(fèi)層次屬于中低檔消費(fèi),“人流量的確很多,但是真正買(mǎi)東西的并不多?！倍慕?jīng)營(yíng)基本上是靠著某些時(shí)候豪爽的顧客買(mǎi)下相對(duì)價(jià)高的貨品。而且,她發(fā)現(xiàn),僅半年時(shí)間有好幾家鋪位都先后撤走了。后來(lái),該店主開(kāi)始意識(shí)到自己店鋪的定位不適合,逐漸清掉自己店里原先價(jià)格比較高的商品,購(gòu)進(jìn)了一批比較大眾化而且學(xué)生喜歡的小飾品。即使是這樣,一個(gè)月下來(lái),可能也就賺個(gè)一兩千塊左右。

　　一些業(yè)內(nèi)人士也坦承,由于這幾年大型商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈,而且各個(gè)商場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象比較突出,不少大型商場(chǎng)表面上看似風(fēng)光無(wú)限,但實(shí)際上經(jīng)營(yíng)狀況只能算得上是勉強(qiáng)維持。

　　某商廈經(jīng)理在接受調(diào)查時(shí)表示,這種大型商場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象不只在汶上存在,在全國(guó)許多城市都存在。他認(rèn)為,我們好不容易在城區(qū)的中央拿到了可以做商業(yè)的地產(chǎn),自然會(huì)按常規(guī)組織一批人馬,找來(lái)專(zhuān)業(yè)或半專(zhuān)業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)公司開(kāi)始畫(huà)圖,同時(shí)也宣告項(xiàng)目上馬,而這種模式很少考慮到如何突出自己的特色,因此會(huì)出現(xiàn)大量同質(zhì)化的模式,“進(jìn)駐商場(chǎng)后,運(yùn)氣好的可以馬上見(jiàn)到效益；不成功的,只有不停地?fù)Q策劃、代理、管理公司,使整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)陷入困局?！?/font>

　　（四）配套設(shè)施不完善。通過(guò)發(fā)放問(wèn)卷和座談會(huì)等方式調(diào)查，業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者都反映同一個(gè)問(wèn)題：商場(chǎng)和步行街的配套設(shè)施還不到位。突出存在的問(wèn)題是聯(lián)民、銀座停車(chē)場(chǎng)車(chē)位太少、出入口太少、上下樓扶梯不明顯，圣都廣場(chǎng)東西距離太過(guò)狹長(zhǎng),消費(fèi)者很難一次性走完全部,廣場(chǎng)前綠化面積過(guò)大且離路太遠(yuǎn)，商場(chǎng)地下車(chē)庫(kù)遲遲未能使用,造成客流不暢,東西區(qū)沒(méi)有做一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃,各賣(mài)家獨(dú)自為營(yíng)打游擊,沒(méi)有統(tǒng)一的裝修經(jīng)營(yíng),進(jìn)去給人凌亂,檔次低下的感覺(jué)等等。這些問(wèn)題的存在雖然不能說(shuō)直接影響經(jīng)營(yíng)效益，但是在一定程度上影響貨物的流通和經(jīng)營(yíng)，影響汶上商業(yè)的購(gòu)物環(huán)境和消費(fèi)者的購(gòu)物欲望。
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　　（五）宣傳策劃不到位。宣傳策劃是所有成功商場(chǎng)繁榮發(fā)展的重要手段之一，強(qiáng)有力的宣傳策劃能夠有效推介和快速提升商場(chǎng)的知名度。然而，現(xiàn)階段我縣的商場(chǎng)對(duì)宣傳策劃重視不夠，缺乏系統(tǒng)的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的、目標(biāo)明確的宣傳推廣計(jì)劃。不要說(shuō)縣外的人群，就連本縣部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的群眾，對(duì)我縣商場(chǎng)也是知之不詳。加之沒(méi)有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)策劃，實(shí)行的是獨(dú)立分散的單體宣傳、經(jīng)營(yíng)模式，整個(gè)商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)雜亂無(wú)章，這也直接或間接導(dǎo)致了目前商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡局面。
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　　三、發(fā)展建議
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培養(yǎng)和繁榮商業(yè)流通企業(yè)是一項(xiàng)艱巨而又長(zhǎng)期的工作，我們認(rèn)為：第一需要時(shí)間，任何市場(chǎng)的發(fā)育都需一個(gè)培育過(guò)程；第二需要開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)管理者、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶(hù)多方共同努力；第三需要消費(fèi)者認(rèn)可，按市場(chǎng)需求配置資源，滿足消費(fèi)者心理和需求；第四需要政府必要的引導(dǎo)和政策扶持。

為此，我們建議：

　　（一）要妥善處理好開(kāi)發(fā)建設(shè)中遺留的問(wèn)題，完善配套設(shè)施

（1）政府和職能部門(mén)要督促開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案完善建設(shè)好末建設(shè)的項(xiàng)目，特別是停車(chē)場(chǎng)，并動(dòng)真的、來(lái)硬的一項(xiàng)項(xiàng)落實(shí)。因特殊情況不能完成的項(xiàng)目，要對(duì)購(gòu)房（鋪）戶(hù)做出解釋。

! m- O' J" M6 H% ]. P2 f/ d; ~（2）在聯(lián)潤(rùn)、聯(lián)民之間架設(shè)一座天橋，方便消費(fèi)者購(gòu)物，增加二樓以上人氣。

2 f6 ~9 i" F4 d7 m（3）禮佛大道要規(guī)劃建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)和旅游商品一條街，限定和規(guī)范入駐商戶(hù)項(xiàng)目。

（二）要解決好運(yùn)營(yíng)和管理的問(wèn)題

每個(gè)商場(chǎng)（步行街）的發(fā)展繁榮都有一個(gè)市場(chǎng)培育過(guò)程，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司對(duì)市場(chǎng)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、策劃和推廣，市場(chǎng)很難培育好，或者要走很多彎路，或者要花費(fèi)更長(zhǎng)時(shí)間。

　?。?）面對(duì)眾多分散的產(chǎn)權(quán)人，要想方設(shè)法引導(dǎo)他們達(dá)成“統(tǒng)一選擇專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一委托經(jīng)營(yíng)”的共識(shí)，由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)商場(chǎng)和步行街進(jìn)行全面的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。可通過(guò)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)公司與業(yè)主簽訂《商業(yè)物業(yè)管理協(xié)議》和《商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公約》，在兩份條約中明確彼此的權(quán)利和義務(wù)，解決由于產(chǎn)權(quán)分散而引發(fā)的一系列經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題。

　?。?）業(yè)主要積極采取各種方式培育商場(chǎng)和步行街的發(fā)展，如采取降租的辦法，通過(guò)“業(yè)主讓利到商戶(hù)，商戶(hù)讓利到顧客”的策略，鼓舞商戶(hù)經(jīng)營(yíng)士氣，提升消費(fèi)者人氣指數(shù)。業(yè)主委員會(huì)可針對(duì)商場(chǎng)和步行街起步階段商業(yè)營(yíng)運(yùn)的艱難，召集所有業(yè)主開(kāi)會(huì)商議，統(tǒng)一降低商鋪?zhàn)赓U金，減少商戶(hù)經(jīng)營(yíng)成本，扶持商戶(hù)持續(xù)發(fā)展。

　?。?）利用節(jié)慶日經(jīng)常性地舉辦多類(lèi)型、多樣式的文化娛樂(lè)活動(dòng)，提升商場(chǎng)和步行街的人氣，吸納足夠的人流來(lái)商場(chǎng)和步行街消費(fèi)。

　?。?）重整商業(yè)布局，做到錯(cuò)位特色經(jīng)營(yíng)。實(shí)行商品價(jià)格平民化、街區(qū)功能主題化（如風(fēng)味小吃主題區(qū)、服飾精品主題區(qū)等）、服務(wù)內(nèi)容娛樂(lè)化（引入室內(nèi)體育健身場(chǎng)、茶餐吧等），改變消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)和步行街的認(rèn)識(shí)，樹(shù)立品牌形象。

（三）加大招商力度，舞活龍頭

經(jīng)營(yíng)不好的企業(yè)要主動(dòng)撤出，放低門(mén)檻，誠(chéng)懇地引進(jìn)能人并有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的戰(zhàn)略投資者（如家樂(lè)福、沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)等）來(lái)投資經(jīng)營(yíng)，或以?xún)?yōu)惠的條件吸引銀座商廈搬至圣都購(gòu)物廣場(chǎng)（銀座因無(wú)停車(chē)場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)造成交通堵塞，存在極大的安全隱患），為圣都廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)創(chuàng)造旺盛的人氣和良好的商業(yè)氛圍。

　　（四）加強(qiáng)引導(dǎo)，積極發(fā)揮政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作用

　?。?）繼續(xù)實(shí)施優(yōu)惠政策。目前我縣商業(yè)流通企業(yè)征稅并不高。在調(diào)查中，廣大經(jīng)營(yíng)者仍然要求在市場(chǎng)培育期3-5年內(nèi)，政府繼續(xù)實(shí)行零收費(fèi)政策，采取放水養(yǎng)魚(yú)方式進(jìn)一步緩解經(jīng)營(yíng)者壓力,予以支持商場(chǎng)和商業(yè)商場(chǎng)和步行街的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。

　?。?）積極搭建商業(yè)平臺(tái)。鑒于目前整個(gè)商場(chǎng)和步行街經(jīng)營(yíng)狀況，政府應(yīng)運(yùn)用調(diào)控手段，利用自身優(yōu)勢(shì)，整合資源，為大型商場(chǎng)和步行街搭建各種宣傳和商業(yè)氛圍平臺(tái)。如在商場(chǎng)和步行街發(fā)展過(guò)程中，政府可以將一些有關(guān)活動(dòng)放到商場(chǎng)和步行街來(lái)舉行，為商場(chǎng)和步行街制造商業(yè)氛圍。這樣不僅為商場(chǎng)和步行街增添了人氣，也有效展示了商場(chǎng)和步行街的形象。

　?。?）強(qiáng)化市場(chǎng)資源掌控。目前我縣商業(yè)扎堆現(xiàn)象嚴(yán)重，要盡快啟動(dòng)我縣城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作，合理規(guī)劃城市商業(yè)布局，避免低水平重復(fù)建設(shè)和市場(chǎng)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)。

　?。ㄎ澹┱覝?zhǔn)自身定位尋求差異化　　

　　大型商場(chǎng)要想在越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得先機(jī),采取差異化競(jìng)爭(zhēng)就是一條不錯(cuò)的出路。而所謂差異化競(jìng)爭(zhēng),也就是找準(zhǔn)自身商場(chǎng)的定位。

　　我們調(diào)查認(rèn)為,汶上幾個(gè)商場(chǎng)的早期規(guī)劃中,缺乏項(xiàng)目定位,只有找準(zhǔn)自身項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、目標(biāo)客戶(hù)、消費(fèi)群體、經(jīng)營(yíng)行業(yè)等方面的精準(zhǔn)定位,然后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),才能取得差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如果前期沒(méi)有做好,靠后期的補(bǔ)救和重新調(diào)整定位,那就將會(huì)付出更大的努力和艱辛。

我們分析認(rèn)為,商場(chǎng)早期規(guī)劃的前瞻性還必須和實(shí)際相結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中的地位僅次于地理位置,而有好的地理位置沒(méi)有好的規(guī)劃不排除會(huì)有成功的可能性,但即使是一般的地理位置,再加上好的合理規(guī)劃,成功的可能性則會(huì)更高,“沒(méi)有好的規(guī)劃,后期請(qǐng)神仙過(guò)來(lái)招商和管理都可能會(huì)費(fèi)力不討好；而有好的規(guī)劃,又有好的地理位置,后期即使是請(qǐng)不太懂行的人都可能會(huì)很輕松地操作這個(gè)項(xiàng)目。所以說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中后期的招商、管理、營(yíng)銷(xiāo)當(dāng)然很重要,但是我們認(rèn)為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否根源還是在于發(fā)展商的投資回報(bào)思路和商業(yè)規(guī)劃。

因此，我們認(rèn)為只有思路清晰、規(guī)劃正確，項(xiàng)目才更有機(jī)會(huì)成功。

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