汶上購房早知道（想買房的看看有好處）

商品房本身是一種商品，但它不同于一般的商品，因其成交過程時間長，價格高，手續(xù)繁瑣等特殊性，以致買賣雙方經(jīng)常產生一些糾紛。究其原因主要是購房者缺乏基本購房知識。
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" C2 A8 D1 |( |+ k( Z+ e) L  g當然還一定要有一筆資金的支持，這筆資金的數(shù)額，決定了您在買房中的一切重要行為。20萬元、50萬元，還是80萬元、上百萬元，甚至更多，這些資金的不同準備，直接影響著您想購買物業(yè)的品質。并且對于商品房的一切相關知識您一定要做足功課。比如什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？等等名詞解釋，當然更重要的是哪些房能買，哪些房不能買。當您把這些基礎信息了解全面后，您才能夠真正的進入到實際看房的大軍當中，所以您將來想買到一套好房，了解這些基礎知識是必不可少的。

房地產名詞解釋：基礎知識
1.樓盤均價：是樓盤的平均價格，它代表著一個項目整體的價位水平。但購房者在去售樓處咨詢時會發(fā)現(xiàn)，用標著的“均價”來買房，往往是買不到的。那么“均價”到底是什么呢？開發(fā)商在開盤銷售之前根據(jù)當前的市場情況以及成本核算，定出要銷售的小區(qū)中的銷售價格，這個價格就是項目的均價。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值，才是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的價差系數(shù)。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。

; a4 s: c% T" e9 s" O2.樓盤起價：樓盤中相對位置不好的那一類房子的單價。起價房可能只有一套或一層，所以對購房者沒有太大的實際意義，只是參考價而已。
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3.使用率：住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。

+ V1 x' d: G) ~$ b' o: b( z5 T4.實用率：實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。

; Z2 o1 \$ A  P8 i& o5.建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。
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6.房屋的產權

房屋產權指的是房屋所有者對房屋所擁有的完全所有權，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。
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7.印花稅
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印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。
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1)征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。
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* J! t/ ?. c# ^6 L+ M2)稅率和計稅方法。房屋產權轉移書據(jù)，印花稅按合同額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。
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3)納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據(jù)在立據(jù)時繳納。
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2 h6 G) l/ B7 d7 A8.契稅

契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。

% y/ u9 X3 O. C; I房地產名詞解釋：低層、小高層、多層、板式小高層

低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。

小高層： 人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用 鋼筋混凝土結構，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多。

多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結構，少數(shù)采用鋼筋混凝土結構。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。
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板式小高層：　作為住宅上的新品種，板式小高層目前沒有明確的定義。一般說來，8至14層、板式結構、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。

躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。
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復式：復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率。
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( G) w0 w# ?7 W房地產名詞解釋：套內建筑面積
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成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。
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1、套內的使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：
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$ ~. P8 Y! z& h/ w- ?& d2 W套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：
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a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套內內部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。

. g* F9 Q4 R' y: |' @$ |c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。
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5 {/ D- [1 F0 E6 {  z1 T/ B) Xd.內墻面裝飾厚度計入使用面積。

2、套內墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

! I3 L4 _/ H& \5 Y: V8 T% G) e, r套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。
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  D# b% b0 m( z# E, V1 e4 t3、套內陽臺建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
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套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。
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6 Z3 r" s( D1 w, J附：房屋的共有建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

3 ?6 o. B' r+ Q房屋共有建筑面積系指各產權業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
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獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。
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1 V$ I, T# n6 h房地產名詞解釋：建筑面積

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：
, q4 [! V' J* V0 i. t(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的 外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。
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(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
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(5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。
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; `% v/ `$ U: `* y: p(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。
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(7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養(yǎng)護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。
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( [3 g; Q; R) f- i; D(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。

" W$ A+ ?- Y: C& n, C# l+ d1 L(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

. n. Y: N  R0 w; k- P9 O- Y8 P(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

(13)住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯，并設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：
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, l7 f9 T& z+ P" B$ V1 |# a  ^* [(1)突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。
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# d" E  o  N  R6 l* Q: H8 m. c, H(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內的鋼梯。
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(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。
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(4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。
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(5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。
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(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。

(7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。
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" x5 @8 r  a, J7 ?" I/ k; M( I從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機構，依照上述標準重新測量計算。

) x* K+ j( T" L" C, y7 |0 l5 o# Z房地產名詞解釋：住宅的結構有哪些形式

9 C7 v$ a( y( V- u0 Q住宅的結構有哪些形式
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住宅的結構是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墻等)，其作用是保證住宅在使用期限內，把作用在住宅上的各種荷載或作用力，可靠地承擔起來，同時在保證住宅的強度、剛度和耐久性的情況下，把所有的作用力可靠地傳到地基中去。 　　

! A7 v3 u/ l6 B' f8 ~住宅建筑的形式由于有多種多樣，加上其房間面積大小、開間進深以及組合方式的不同，相應采用的結構也就有所不同。商品住宅的結構形式主要是以其承重結構所用的材料來劃分的。一般可以分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構三種形式：

3 ^/ g& T; q9 A(1)磚混結構住宅
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磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構，又稱鋼筋混凝土混合結構。因為磚混結構的主要承重結構是粘土磚，所以磚的形狀及強度就決定了房屋的強度?？梢赃@樣說，磚的形狀越規(guī)則，砂漿的強度越高，灰縫越薄越均勻，砌體的強度就越高，房屋的耐用年限就越長。
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磚混結構的優(yōu)點主要表現(xiàn)在：
①由于磚是最小的標準化構件，對施工場地和施工技術要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產。
2 W  p% e: [% Y. {. Q  }. |②它具有很好的耐久性、化學穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性。
& Q" G7 R* ]3 v: s7 x6 _③可節(jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價較低。
④施工技術與施工設備簡單。
⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設中運用得最為普遍。

(2)磚木結構住宅
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  k' E, J' W  b3 K2 r磚木結構住宅是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構筑成的房屋。這種結構的房屋在我國中小城市中非常普遍。它的空間分隔較方便，自重輕，并且施工工藝簡單，材料也比較單一。不過，它的耐用年限短，設施不完備，而且占地多，建筑面積小，不利于解決城市人多地少的矛盾。 　

(3)鋼筋混凝土結構住宅
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鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。這種結構具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕耐火能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，室內活動空間也相應增加，室內空間分隔較自由。鋼筋混凝土結構建筑依其施工方式的不同可分為：現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構與預制裝配式鋼筋混凝土結構兩大類。

房地產名詞解釋：商品房的銷售面積如何計算
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商品房的銷售面積如何計算

按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》(京房地權字[1998]第1285號)：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積(即套內建筑面積)與應分攤公用建筑面積之和。即：
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商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積之和
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一、套內建筑面積的計算方法：

! v+ _( t2 K; k, M5 M5 V①套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。

②套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。
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: u/ O: l5 ]( }(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。
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- K$ d$ ~/ ]8 i0 X+ f5 V5 g二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：
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(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積；
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(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

; p5 ?; R8 v3 ^( f0 e4 H  g, f! v下列空間不得計入公用建筑面積：
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: Z6 h% |; V* y6 a1 s(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。

(2)作為人防工程的地下室。
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公用建筑面積計算公式：

( |" ]$ e7 K, T( E. c" [# U5 s公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室
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8 b  q# ]! @0 Q8 ~: u公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和
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  \9 M+ c" V+ i# X: A# K8 t分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)

因此，商品房銷售面積公式還可表達為：

! X  q0 u0 b! @4 @5 d  t1 ]$ Z商品房銷售面積=套內建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數(shù))
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9 ]3 m, F- b- W6 I% t房地產名詞解釋：朝向和樓層
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在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。北方地區(qū)歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習慣，造成消費者“有錢就買東南房”的需求心理。因此，東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷售。因客廳朝南，在冬天無凜冽寒風呼嘯，在夏天又是涼風習習。其它朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費者應挑臥室的朝向。一套房內，臥室一般有二三間，其朝向也不會完全一致。而且在大多數(shù)情況下是有好有差。

& F- Y/ W7 F; z( b% C" x- u消費者應以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判斷標準。臥室也以南向為佳，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室涼風，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內溫度一定較高。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛(wèi)生間的朝向相對要次要一些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風就行。因其使用是間斷的和短時間的，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。

在南方炎熱地區(qū)，除了要看單個房間通風是否良好外，還要看房間與房間之間的組織，是否利于風的直線流動，在夏季是否能形成“穿堂風”。具體的方法是看各個房的門、窗是否在一個方向上，如果建筑與建筑之間間距過小，底層就會由于上面建筑的遮擋，而終年不見陽光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽光照射。廚房由于本身會產生許多油煙，因此，其室內空氣最須與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產生量大，形成時間短，靠自然通風實難將其在短時間內排出，所以一般會用同抽煙機或排氣扇向外排氣。一般來說，要防止由于朝向不好、外面風壓太大，引起油煙的“倒灌”或風將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。
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. {! u. p2 S7 L1 G! h一般來說，一天之內陽光能射入時間２～３小時，對于消除房間內濕氣，殺滅細菌，調節(jié)室內溫度，加速空氣流動均有好處。對于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線直接射入為宜，以南向或偏南方向為佳。對于廚房，應避免西向為宜，因廚房內本來已有熱源，再接受陽光直射，其溫度會更高。衛(wèi)生間也以能接受一定的陽光照射為宜。因衛(wèi)生間相對來說陰暗潮濕，有陽光的射入能避免病菌滋生。一套居室內，最好能有兩個陽臺，其中一個陽臺一定要向陽，使晾曬和休息有充足的陽光。
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現(xiàn)在多數(shù)的商品房住宅為一梯二戶型。對于條式一梯二戶，一套只有二個方向來通風、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的。消費者在挑選時，就要看設計者是否將較次要的房間放在北向。對于點式一梯二戶，一套房至少有三個面臨空，因此其房間的朝向應該都較滿意。對于一梯三戶，一梯四戶，由于套數(shù)多，要為各戶都留有一個相對較好的主朝向，故一戶的朝向很難完善，有時候，會出現(xiàn)有較大缺陷的朝向。
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低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數(shù)的挑選提供了可能和廣闊的天地。
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大多數(shù)消費者在挑選底樓時，一般不會去過問其有關防潮設計的具體細節(jié)，但是，在天連續(xù)下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度，就太不應該了。底層還有一個特點是下水管道容易堵塞。因此，消費者在挑選底層時一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理。底層的排水系統(tǒng)是否單獨和獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環(huán)境的影響，如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層的住戶當然是“近水樓臺先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當、化糞池處理不當，往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當其沖、深受其害，故消費者在看完底層的室內時，千萬不要忘記要看看室外?？搓?、陽溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠。地面的排水系統(tǒng)是否完善，有沒有積水的可能？有沒有一些死角地帶等。消費者在選擇底層時，對這些問題一定要—一察之，不然等搬進去再后悔，已是悔之晚矣。
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* v: e; ~6 n& g! y( ^! K9 y一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請有關技術人員進行咨詢還是有必要的。
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手把手教你買房子（選房篇）



! \: |1 ?0 j! j; l% O通過對自身的消費需求狀況（購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區(qū)的配套、環(huán)境、物業(yè)管理、總價格、面積等）進行全面、綜合的衡量與分析，初步確定一個適合自身實際需要的購房框架，然后結合收集的各種樓盤信息進行篩選、比較，確定幾個備選項目。

可以通過以下幾點選房：
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3 v! S0 E: T+ ?0 b5 D2 q! f1.網(wǎng)上選房——可以從房地產專業(yè)網(wǎng)站搜房網(wǎng)上，通過價格、區(qū)域等條件來搜索您最需要的房子

2.專家指點或朋友推薦——專家、朋友的意見一定不要忽視，他們一定會從親身體驗的經(jīng)驗當中告訴你方式方法

. K3 O9 w$ c* I3.實地考察——只有實地考察，才能切身的了解到這個樓盤的交通是否便利，周邊配套是否完善、小區(qū)規(guī)模是大是小等等。

教你如何看樓書

看圖畫
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- w/ Z0 W+ a$ y7 S- n  K7 c經(jīng)過美化的樓盤效果圖，不合比例的卡通式的交通位置圖都不足信。眼下，隨著彩印技術的不斷提高，售樓書越做越精美，但同時距離實際也越來越遠。購房者應該注意，樓書上的平面圖也有學問，購房人應由大到小進行閱讀，首先應研究小區(qū)總體規(guī)劃平面圖，確定小區(qū)的環(huán)境布局是否理想，是否有足夠的綠化率與車位，樓與樓之間的間距是否夠大，是 否影響采光，仔細了解小區(qū)內外的道路交通情況，進出小區(qū)是否方便，是否有保安系統(tǒng)，垃圾是否集中處理等。然后看整幢樓的平面圖，最后看自己擬選購的單位平面圖。
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0 M$ h" X) O2 w7 y) v看方向
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有些房地產項目的樓書時首先要明確：“上北下南，左西右東”的原則。通常坐北朝南的建筑最好賣，房地產發(fā)展商宣傳惟恐不及。
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( S1 N( ]- n9 o$ m9 j+ }看文字

銷售單張上標注的價格一定要搞清，起價、均價、開盤價、清盤價各不相同，有時樓書上出現(xiàn)的價格只是供應幾套的優(yōu)惠價。另外，樓書上承諾的交樓日期、建設材料、配套設施等也可能在日后發(fā)生變化，因此簽約之前一定要落實清楚。

看戶型

5 S6 I, j; D0 e3 }/ |, K過去的許多老戶型，過于強調出房率，戶型設計得往往過于直露、簡陋。進入戶門后往往沒有玄關設計，廳內景象一覽無遺，臥室、書房的私密性和安適度受到影響，現(xiàn)在買房應避免此類戶型。

& j* r# T$ X' j目前普遍看好的戶型設計一般都重視功能分區(qū)明確，既有層次感又不宜設置過多隔斷墻，用一條較短的走廊連接臥室和起居室，進入戶門以后起居室分為會客和餐廳兩個區(qū)域，餐廳和廚房相連，臥室和衛(wèi)生間相連，兩者互不干擾。

% }# P. d  D/ b% q2 b5 t住宅里不同房間的門戶朝向也很有學問。如衛(wèi)生間的門向著廳開，私密性不強，形成主客間的尷尬。如果套房的面積較小，兩者難以保持較長的距離，其房門也最好別設計成相對或并列的形式。在起居室最好不直接看到衛(wèi)生間的房門，可通過套房的整體戶型設計和曲折巧設衛(wèi)生間。廚房由于多和餐廳相連，可以設在靠近戶門的位置。

& A8 D/ b& h' H  _近年來，“動靜分開”成為體現(xiàn)戶型設計成功與否的一個重要因素。過去由于設計的不足，主人去臥室、廚房、衛(wèi)生間都要反復穿過起居室，造成起居室靜態(tài)區(qū)域內的紊亂。同時，一旦起居室有客人，家中的所有成員都難以回避，這是在選擇新居的時候應該注意避免的。

價格位置的考慮因素
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價格：如何在您能夠承受的價格范圍內做出一個最合理的投資， 您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽聽專家建議?？纯窗偌译s談（什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價位熱銷等）　

交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達、進出方便，有停車位物業(yè)才算物盡其用。目前被交通相對方便 。的地區(qū)是地處地鐵、京通、京昌、京順、京石快速路的居住小區(qū)。
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社區(qū)環(huán)境：在人口越來越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購房者投資前越來越重視的因素，小區(qū)內的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設施都可能對您入住后的生活產生重大影響。

+ b/ |1 P: f% u6 q1、居住密度及私密性
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9 F; j/ l/ F; p$ L7 i住宅之間的距離除考慮日照、通風等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內能辨別對方，12米內能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側向間距宜大于20米。此外，若設計考慮不周，塔式住宅側面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時應予以注意。
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: r. B0 ~, |" q5 T8 H* N2、公共建筑

居住區(qū)內配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質量的重要標準之一。稍大的居住小區(qū)內應設有小學，以排除城市交通對小學生上學路上的威脅，且住宅離小學校的距離應在300米左右(近則擾民，遠則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務半徑最好不要超過150米。
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9 H" q9 o+ L4 G( L& T1 h3、小區(qū)綠化

居住環(huán)境有一個重要的硬性指標——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應低于30%。北京城近郊居住區(qū)綠地率應在35%以上，在市區(qū)附近，如果住區(qū)綠地率能達到40%甚至50%，就比較難得了。

4、小區(qū)布局

在居住區(qū)規(guī)劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。北京地區(qū)的日照間距條形住宅采用1.6至1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標準。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。

5、小區(qū)內交通
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居住區(qū)內的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點的“人車分流”，汽車在小區(qū)外直接進入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質量，但這種方式造價較高。
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人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內主路是否設計得“通而不暢”以防過境車流對小區(qū)的干擾。是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進住宅組團，停車場若不得不靠近住宅，應盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購買，今后月管理費是多少，然后仔細算一筆賬再決定是租還是買。
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; c3 y& D5 h% |) b' [' c戶型結構：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

位置
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( j6 U; y4 E' R) b如果您想購買的是房子，那么，首先要考慮的是位置是否優(yōu)越，因為處于好位置的房子才能滿足您的各類需求。它通常具有下列特征：　

1.城市上風上水。在城市中心區(qū)的上風上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風上水方向，如北京的上風上水方向為西北方向。
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2.交通便捷。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區(qū)，不超過可接受的時間并且有保障，一家兩三口人都有些要求時，應盡可能多的照顧到，并考慮將來可能的變化情況，如工作調動、升學、轉學等?！?font class="jammer">. \* h8 f9 H6 A) C

5 H0 B0 Y- |$ ^0 S  X3.城市化水平高。應在那些各種市政設施齊全地段挑選房子，這些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不應超過1公里，否則有些設施難以接通，對外交通也會有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶，要么基本設施不全，要么花大量投資搞市政設施，導致房價增加?！?font class="jammer">7 C: ?4 n1 `' x2 U% K0 Y5 k4 }' E" D

2 j/ O/ X& ^# `2 @; c7 d4.生活便利。步行10分鐘左右即可到達各類商業(yè)服務業(yè)網(wǎng)點，滿足日常生活物品的采購及其他服務需求，醫(yī)療衛(wèi)生、托幼。文體設施也可就近找到。

, w& R: a+ S; d  y* H( W5.環(huán)境宜人，自然、人文景觀優(yōu)雅。綠地、公園步行可達，空氣清新、水面清澈，有早晚休閑運動、周末游玩娛樂之所，社會風氣、治安狀況良好。

樓層　
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低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數(shù)的挑選提供了可能和廣闊的天地。

; t, p& A/ [6 |2 K0 F# Z大多數(shù)消費者在挑選底樓時，一般不會去過問其有關防潮設計的具體細節(jié)，但是，在天連續(xù)下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度，就太不應該了。底層還有一個特點是下水管道容易堵塞。因此，消費者在挑選底層時一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理。底層的排水系統(tǒng)是否單獨和獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環(huán)境的影響，如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層的住戶當然是“近水樓臺先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當、化糞池處理不當，往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當其沖、深受其害，故消費者在看完底層的室內時，千萬不要忘記要看看室外?？搓?、陽溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠。地面的排水系統(tǒng)是否完善，有沒有積水的可能？有沒有一些死角地帶等。消費者在選擇底層時，對這些問題一定要—一察之，不然等搬進去再后悔，已是悔之晚矣。

* [( z6 Q, g' T* }, p一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請有關技術人員進行咨詢還是有必要的。

% f! w# s6 Q) @2 d設施　　
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2 S7 V8 ]  W" j$ O4 h8 |* L$ h, g7 l業(yè)主們都希望項目內“家園”內有一個好的環(huán)境，這是千真萬確的。但業(yè)主們如果知道項目里要建公園，則會有不同意見 特別是當他們認識到，這項投資及以后的維護費用要由他們來出的話，可能更有爭議。我看到有些報道說，某項目花了幾千萬造了什么空中花園或空中巴比倫之類的，就個人觀點而言，實屬不當投資。有人會說我土老帽，其實不全是這么回事。一個好的家園，環(huán)境應該是干凈、整潔、方便，有樹、有花、有草，車、人各行其道，訪客停車方便。

另外，園林建設還可以發(fā)揮業(yè)主的積極性，如一樓的住戶可在開發(fā)商以樹籬或其他方式標出的花園內種樹、種花、種草，不僅可以美化環(huán)境，突出個性，而且不用花開發(fā)商和以后的物業(yè)管理一分錢?？傊?，環(huán)境綠化實屬必要，但實在沒有必要投資搞華而不實的公園式的園林，特別是投資巨大，維護費用很大的園林，這一點，買房者在選房需引起重視。
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至于會所，當然是很必要的，高檔社區(qū)更少不了。但是，會所體量應與項目大小相匹配，也就是利用率和維護費用的問題。另外，會所內容也很重要。我個人覺得，除其他設施外，有兩樣設施必不可少，特別是對高檔家園而言：一是健身設施，包括健身器械室，還有可用于健美操等的室內空間；二是室內游泳池。成功的業(yè)主都十分注重鍛煉，至少每周二至三次或更多，越是“新新人類”越是如此，這是健康的生活方式。其他的可視需要和預期利用率加以考慮。本人看到有的會所搞什么棋牌室，個人認為不當，搓麻當然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要會所用大家的錢來建棋牌室，畢竟高檔社區(qū)應該倡導健康生活方式，這和今后社區(qū)的環(huán)境直接相關。

判斷開發(fā)商實力及樓盤自身素質

4 k$ ?4 ^# m9 {7 L' N6 C看樓要綜合考慮樓盤各方面的情況，一般有以下幾點:

第一，開發(fā)商的實力：有實力的發(fā)展商在開發(fā)樓盤時，處處為客戶著想，往往精益求精，推出精品樓盤。

& r6 M# v; Q& T- W7 ~9 Z1、開發(fā)商以往的業(yè)績；2、項目總開發(fā)量和開工量。這點非常重要。試想一下，一個總建筑面積為60萬平方米的大項目，可是首期只開工兩懂樓，這樣的開發(fā)商是有實力嗎？3、市場占有率，像萬科這樣的企業(yè)，同期開工的項目較多，市場占有率非常高，如果沒有一定的實力是很難應付的；4、工程進度情況。建設工期是否有保障也能看出開發(fā)商實力。
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6 t0 K, F4 `/ w& |6 O第二，樓盤的合法性：對樓盤的用地、規(guī)劃等進行審查，看樓盤是否符合國家規(guī)定，重點是要看樓盤有沒有“七證”，是否屬商品房;

第三，樓盤的自身素質：

9 {  n4 H: _7 D+ [+ @1、是否滲水。不但要看選購單位的屋頂是否漏水，還要看樓下單位的屋頂是否漏水。
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2、噪音、照明。噪音和照明在白天很難看出情況如果，需要晚上去看，去實地考察。

6 p# [3 [) Y3 Q6 q- d" e3、樓內垂直交通。對高層電梯而言看其配備的電梯質量如何，安全通道是否暢通。
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4、結構。一套房建成之后，建筑格局很難改變，要想得到最佳的使用效果，一開始就得選擇合理的格局。

# W# }2 T! S/ b5、其他細節(jié)?？创把?、墻角、天花等做工是否仔細，水、電等配件是否安裝到位等。

) ~! b8 A! Y' q; U/ u. {第四，用戶的口碑。向住戶附近的居民、物業(yè)管理人員咨詢，看樓盤的物業(yè)管理，治安善如何，樓宇有無法法律糾紛等。
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怎么考察施工現(xiàn)場？
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在查看房屋的內部時，您要對房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的建筑質量，裝修標準，裝修質量，房屋的附屬設施是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞，以及內部設計是否合理等方面進行仔細地考察。

此外，在對房屋外部進行查看時，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。

3 ?  o: W1 a" n& k# [# [# w買房經(jīng)驗豐富的人士還要對戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設施的設置等情況進行了解。對一些無法實地考察到的情況，要向售樓人員了解，同時，也要多方面打聽相關的信息。
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手把手教你買房子（合同篇）


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1 f- N" q" ?* }9 z% p# W) [  ?' x* Z選定項目后，交訂金前，最好向房地產行業(yè)的律師或懂行的朋友咨詢一下簽訂合同時應注意的問題，如有條件最好聘請一位房地產專職律師代為辦理，從而確保購房后萬一與開發(fā)商產生糾紛時不至于太被動。
) ]# _& K" b% a) C& d) S: P* z& T
: R( B2 x" T, t( I8 R5 O做好上述準備后，去售樓處交訂金，并同時簽訂認購書和確定簽署正式合同的時間。（這期間特別要注意詳細查看開發(fā)商提供的“五證”及相關文件）。
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6 l- ]& X$ T" e1 g, H5 `1 o購買現(xiàn)房的注意事項
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下面說說購買現(xiàn)房應注意的事項：
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一、注意房地產開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件
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2001年4月4日，建設部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應具備下列條件：

0 j3 ^9 }4 K9 |  j（一）現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
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（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
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0 }5 s& k0 k; h8 q% O1 h% U- Z& q  Z（四）已通過竣工驗收；

- e* |4 a. _, A' C7 c（五）拆遷安置已經(jīng)落實；
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（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
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（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。
4 \1 c  G! a0 p9 S房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用。
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' _- J- _0 ?' B% f# f. a# }0 {4 E二、了解商品房買賣合同中應當明確的內容
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' V8 h: q1 ~: t* g/ Q( O（一）當事人名稱或者姓名和住所;
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9 s- K7 t2 C* U8 L（二）商品房基本情況；

+ h  i- l! |8 w9 p（三）商品房銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
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7 R; V# ]* o1 k$ E+ x（五）交付使用條件及日期；

- _) \# z7 [' C! o' [' ~（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬；
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; J5 F' x* g& I（九）面積差異的處理方式；
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（十）辦理產權登記有關事宜；
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（十一）解決爭議的方法；

  ~7 {, _; G7 R8 o$ P4 {（十二）違約責任；
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（十三）雙方約定的其他事項。
+ R4 X  b3 k! x/ ]/ I7 o按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：
; K7 ?, r: H- \; F& Y5 Y1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），據(jù)實結算房價款；
2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
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簽訂認購書流程

簽定流程

你在選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認購書了，這個時候還得交付一定額度的定金， 發(fā)展商此時會把有關的資料和相關文件交給你，并講清項目進展情況。

! H; R- K5 {6 A! s% X: f* S認購書主要內容包括：

1.認購物業(yè)；

+ u1 E  X0 [) d2.房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；
! {7 W3 s* m2 E
% O8 K& O/ g- b- e% O1 B9 e. [3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
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$ E6 ?' L6 E" {- ?0 d4.認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。

在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細節(jié)，購房人只有明白其中內容，才能順利簽定購房契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。
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簽訂購房合同流程及注意事項
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簽定合同

2 C  f3 m% ?/ d: s# E2 r簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權利和義務都體現(xiàn)在內了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發(fā)展商的資格和"五證"(即計委立項可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設許可證、商品房預售許可證)；如果是現(xiàn)房, 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理"銷售許可證"，而改為辦理大產權證的審批手續(xù)，去產權登記部門進行房屋所有權的初始登記，辦理《房屋產權證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產權證》是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。

5 D; P0 [1 G4 l( J- r# ~2 H5 m在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里?！　?br /> ; A8 f# N+ V8 B, g  @
您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補充協(xié)議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。(注意： 還有可能會出現(xiàn)的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定金。
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  U# A8 e+ d  j! `: _簽訂購房合同是所有購房環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購房者務必重視。請一個律師為您作顧問是非常必要的，簽約的具體過程如下：
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* W- S) r% {4 a: u1、談妥價格后，購房者應簽訂認購書（附錄樣本），并交付一定額度的定金，雙方在協(xié)議中應明確購房者在什么情況下可終止協(xié)議、索回定金。認購書主要內容包括：認購物業(yè)、房價（包括戶型、面積、單位價格、總價）、付款方式、認購條件（包括認購書應注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點等）。
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2、簽完認購書后，售方應給購房者發(fā)放《簽約須知》，內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、貸款憑證說明、繳納有關稅費的說明。
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2 _% E+ D4 U9 h$ R$ r8 g3、完成以上環(huán)節(jié)，就該簽訂正式的購房合同了。內容包括：

& D( o/ x) Z% ^（1）售房人土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內銷房、外銷房等；
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- f' h& Z2 t1 E+ Z+ K（2）房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；

4 J5 n; O5 ~5 L9 ]2 Q* c6 P/ N# ?（3）付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；
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! w7 y6 y3 S0 n$ k6 @* Q' q（4）交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；
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（5）質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；

' M* K& B! p; Z" Y6 S' X1 N（6）產權登記和物業(yè)管理的約定；
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（7）保修責任；
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（8）購房人使用權限；
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1 G  @, b2 S; l* j. S（9）雙方認定的爭議仲裁機構；

（10）違約賠償責任；
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（11）其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。

: k- V/ S# m5 Q' }8 D9 s3 n5 B. o在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：
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1、購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。
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1 N6 T& B; _% ~2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。
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. g& \9 E6 g& Q近年來，購買商品房糾紛呈上升趨勢，或因面積不符，或因價格有詐，或因交付太遲等等，給購房者帶來了一定的財力和精神上的損失。大部分原因是購房者在簽訂購房合同時粗心大意所致。許多購房者任由銷售人員填寫合同，拿過來只看看價格就馬上簽字，使合同失去了它應有的作用。近日，記者就如何正規(guī)地簽訂購房合同采訪了市房管局的專業(yè)人士。

- _) h1 e4 [! i. t1 C首先，購房人在正式簽訂合同之前一定要審查開發(fā)商的資格，并確認你所要購買的房產是否具備銷售條件。你可以要求開發(fā)商出示工商營業(yè)執(zhí)照，以確認開發(fā)商的主體資格；你可以要求開發(fā)商出示所售樓盤的土地使用證、建筑許可證、施工許可證及商品房預（銷）售許可證，也就是通常所說的四證，以確認你所要購買商品房的合法性。通過對四證的審查和你對所購樓盤的實地察看，你可以放心地簽訂正式的《商品房買賣合同》了。

' w, ]2 r4 W5 w" z; [在簽訂購房合同時，一定要堅持使用國家認定的商品房買賣合同的規(guī)范文本，不要使用房地產開發(fā)商單方制定的合同文本，以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購房者對合同中的各項條款一定要弄清楚，特別是有關房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關鍵條款。尤其是在違約條款中，必須寫明如果產生質量問題、面積不符問題、交房拖后、配套設施不全以及其他與合同內容不符時的索賠辦法和賠付金額。目前我市使用的商品房的規(guī)范文本是由河南省工商局和河南省建設廳共同監(jiān)制的《商品房買賣合同》。正式的《商品房買賣合同》由開發(fā)商提供，是在當?shù)胤抗懿块T登記過的格式合同。該合同由三部分組成：格式條款，選擇條款，協(xié)議條款。格式條款是合同雙方不能變更和選擇的，沒有商量的余地，雙方必須同意；而選擇條款和協(xié)議條款則必須在雙方協(xié)商一致，或者以補充協(xié)議的形式在合同中表現(xiàn)出來，只要把握好選擇條款和協(xié)議條款，就能充分保障購房人的權利。

$ a: {/ w" t/ B" }0 N9 w$ V- @如何退定金
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對于目前在房地產買賣合同交易過程當中開發(fā)商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導致的眾多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發(fā)了準備購房者的擔心與疑慮。那么對于購房定金問題，購房人是如何理解的，遇到購房定金問題又是如何做的，對購房定金問題法律又是如何規(guī)定的，購房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？
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一、定金能不能退。目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我準備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什么原因房子最終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退？

' T! c- J2 V! ~# ?$ X二、定金的法律規(guī)定。到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規(guī)章有：《商品房銷售管理辦法》等?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔保法》第八十九條規(guī)定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，建設部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用”。除了法律法規(guī)及部門規(guī)章的規(guī)定之外，北京市房屋交易相關主管部門也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設委員會和北京市工商行政管理局聯(lián)合制定了《北京市商品房認購書》格式合同，要求開發(fā)商按此格式合同的內容執(zhí)行。認購書的格式條款內容實際上是對《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》等具體法律法規(guī)的具體化。該認購協(xié)議書的第四條規(guī)定：認購人同意在支付定金之日起_____日內，與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關條款(本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時限，而非終止時限)。第六條規(guī)定：認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協(xié)商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。從以上的法律規(guī)定及具體行政措施我們可以得出如下結論：商品房認購書作為商品房買賣預約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導致無法簽訂商品房買賣合同時，對守約方的保護和救濟。然而，當雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時，不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認購書中的定金條款就不適用了。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務一方無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務，應當雙倍返還定金。因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。如果買賣雙方對預售或銷售契約及補充協(xié)議內容難以達成一致，而未能簽約的，不能歸責于任何一方，所以出賣人應把定金全數(shù)返還買受人。

三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據(jù)有兩個：一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，司法實踐一般認為，“訂金”等費用是預付款性質，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項，屬于不當?shù)美?，因此因按不當?shù)美姆梢?guī)定來處理。再次是在簽訂認購協(xié)議時明確約定對自己有利的內容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責任如何承擔。最后是要求開發(fā)商簽訂北京市建設委員會及北京市工商行政管理局聯(lián)合制定的《北京市商品房認購書》，不同意開發(fā)商對此認購書的內容做修改。
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四、如何退定金才能成功。通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補充協(xié)議的方式達到了退定金的目的。另外，對于內部認購等無銷售許可證或產權證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。
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$ e! w% a6 n1 t- ?& Q) t7 P9 Y手把手教你買房子（貸款篇）

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手把手教你買房子（驗收篇）


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手把手教你買房子（入住篇）

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, C; ^1 l: k8 v3 f辦理房屋產權證流程以及準備材料

1.產權人需準備資料：　　　
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商品房買賣契約正本；　　

購房發(fā)票復印件產權人身份證復印件（無身份證者需提供有效身份證件復印件，年滿十八歲以下需提供戶口本復印件）；契稅發(fā)票上報聯(lián)；物業(yè)維修基金繳款憑證第二聯(lián)。

' b/ w8 L8 F3 C8 P2.開發(fā)公司需準備資料：商品房銷售許可證復印件或商品房交易代碼；商品房登記備案證復印件或商品房交易代碼；竣工驗收報告復印件或商品房交易代碼授權委托書。

3.辦證須知：產權人帶全資料到房管局辦理，交納相應的住房交易產權登記費。

. `6 z$ C1 J" E, X房屋產權證辦理流程
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5 g, X& r8 l- B+ p- a（1） 登記收件。產權登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關接受產權人主張權利的申請。因此，產權人必須填寫申請書，并交驗有關證明、證件；經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件。即接受申請書，收存需要進一步審查的有關證明、證件。

（2）勘丈繪圖。它是對已申請產權登記的房地產逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分丘平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產權全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。
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; |" b% x1 o- K9 _, m（3）產權審查。對申請登記的房屋，經(jīng)過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉入產權審查。
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產權審查是以產權檔案的歷史資料和實地調查勘察的現(xiàn)實資料為基礎，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關的行政法規(guī)為依據(jù)，對照申請人提交的申請書、墻界表、產權證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產權來源是否清楚，產權轉移和房屋變動是否合法等整個復雜細致的工作過程。

需要說明的是，這里的產權審查是全面的、更為細致的產權審查，是經(jīng)過了登記收件勘丈繪圖后的產權審查。
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（4）繪制權證。對申請人申請的房地產，經(jīng)過審查確認可以頒發(fā)產權證后，應及時轉入制權證階段。這個階段的主要工作是繪制應頒發(fā)的產權證件。

% N$ ]$ S0 d8 {2 P9 O（5）收費發(fā)證。它是產權登記發(fā)證工作的最后程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發(fā)出的權證發(fā)放到所有權人手中。
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發(fā)放產權證前，必須全面檢查應發(fā)放的權證有無差錯，是否已交納契稅。

個人購買商品房，辦理房產證應當向登記機關提交：
, G0 o; U2 x! S7 X1、購房合同（正本）；
6 }- ^  \# G: [7 i1 g. R2、購買發(fā)票（原件）；
3、竣工決算書（原件）；
4、個人身份證及復印件。
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必須本人親自到場辦理，如果委托他人辦理須提供經(jīng)過公正的委托書。

二、單位購買商品房，辦理房產證需持：

2 S7 v( l3 P+ l' c/ H- X/ ~1、購房合同（正本）；
2、購買發(fā)票（復印件）；
3、竣工決算書（原件）；
4、單位介紹信（同時還需注明單位性質、委托何人前來辦理）；
' _: b* H1 S3 |; U' w5 |) Q6 D5、《住房質量保證書》、《住房使用說明書》。
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辦理產權登記以及產權證在使用中常出現(xiàn)的問題
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買房后應及時到房屋主管部門申請產權轉移過戶登記。買進的房產，只有在進行了合法的產權登記，并取得《房屋所有權證》（即房屋產權證明文件）后，你對房屋的所有權及其他權利才會得到法律的保護，通過產權登記，可以使你驗證所購買房產是否存在產權問題。若發(fā)現(xiàn)產權問題，可及時通過法律向賣方索賠。
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請注意，在產權登記過程中，有些手續(xù)需要賣方協(xié)助辦理，這一條必須在合同中列明。產權登記費用，一般由買方承擔。
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# `. d, Z) I2 |8 A7 `4 n2 z! o' Q6 U若您買的是商品房，則按有關規(guī)定，開發(fā)商在交房時應向房管局做好商品房竣工產權總登記，并在領取《竣工驗收證書》后的5個月內為購房者申辦房地產證。
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產權證在使用過程中常出現(xiàn)的法律問題

什么是房地產產權？

城市房地產產權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權。房地產產權具有絕對性和排他性。絕對性是指只有產權人才具有對房地產的充分、完整的控制、支配權，以及從而享有的利益，排地性，是指產權人排除他人占有、干涉的權利。這種權利包括直接的物權，也包括由此派生的典權、抵押權等他項權利。
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房地產產權是指房地產所有者對其所有的房地產享有的占用、使用、收益、處分的權利。所謂占有，是合法取得和擁有的意思。它是指事實上對房地產的控制和支配。占有是房地產產權的基本內容，占有房地產的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過合法手續(xù)對房地產的占有。
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所謂使用，是指房地產的占有者按照房屋的性能及使用價值對房屋合理地加以利用。房地產的權屬所有人可以自己行使使用權，如自住、自用等；也可以依一定的條件把房地產的使用權轉讓給他人，如出租、出借、抵押等。
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0 L4 b6 {9 Y( l( V- l房地產的使用權和占有權是密不可分的，沒有占有權，使用權就失去了存在的基礎，而使用權又可以從所有權中分離出來，即有使用權不一定就有所有權，但卻一定有占有權。所謂收益，是指房地產所有權人按照法律規(guī)定，從履行權利義務關系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產收益是房地產所有權的內在固有的要求，它是所有權實現(xiàn)的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權人在法律允許的范圍內，根據(jù)自己的意志，對房地產進行處置的權利如依法對自己所有的房地產出售、贈與、變換等。

一、遺失《房地產證》如何申請補領
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; H& |; n" O. m1 z' R& n( T《房地產證》毀滅或遺失的，權利人應聲明遺失，并向房地產所在地的房地產管理部門報失，申請補發(fā)。登記機關收到申請后，刊登公告，六個月后予以補發(fā)，并在《房地產證》上注明″補發(fā)″字樣。申請補發(fā)《房地產證》需提交如下材料：
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（一）刊登公告聲明的報紙；

（二）身份證明；

1 E% j4 x5 F( L& M（三）補發(fā)《房地產證》申請書

二、如何識別房產證的真?zhèn)?font class="jammer">3 z# j4 S5 R/ x2 j; O; Y6 `  J

  K  ~' w  y/ A" H; R( [建設部決定在2002年1月1日實施《城市房屋權屬登記管理辦法》的同時，在全國啟用新的統(tǒng)一印制的房屋權屬證。那么，新證與舊的權屬證書有什么不同？怎樣才能較好地識別房屋權屬證書的真?zhèn)危?font class="jammer">" I3 x2 p: W( J* X3 g- c

. H: p' B: I4 M1：格式內容不一樣。我國的產權登記始于解放初期，權證由各地印制，格式內容并不統(tǒng)一。盡管1987年建設部統(tǒng)一過全國房屋權屬證書樣式，但目前證書格式內容仍不統(tǒng)一。有建設部式樣的，有改造建設部式樣的，有自行印制的，有本式的，也有一張紙的。
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/ H# e- l: O/ J- |2：印制質量不一致。有大廠精工印制的，也有街道小廠粗制濫造的，所用紙張質地更是差別甚大。
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* Y0 g- K, C4 X7 P3：沒有任何防偽措施。

  t& Z2 s5 D; b8 ?& z4：發(fā)證機關極不規(guī)范，有的叫政府，有的叫房地產管理局，有的叫房管處、所、站，因此，所用印章也不規(guī)范，不統(tǒng)一。
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新的房屋權屬證書由建設部設計監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。新證共分三種：即《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。內頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨家印制，這就有效地保證了權證的規(guī)范、標準、統(tǒng)一，增強了權證的權威性。權證印制質量上乘，封面為紅色（他項權證為藍色，印有金色國徽。材料為進口護照面料，內頁為粉紅色印鈔紙，采用了護照和鈔票印制工藝。且增加了防偽功能，如注冊號、團花、水印等，規(guī)范了發(fā)證機關和用印。

! e1 }) [" s! q$ ^" T根據(jù)上述新舊權屬證的不同和新證的特點，我們對權屬證書的真?zhèn)尉筒浑y區(qū)別了。
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首先，應該按照以上新證的特點從總體看它的印制質量較高。

由于新證是獨家按照專門工藝和選用專門材料印制，它的質地和印制質量非一般可比。大體印制精良者為真，印制粗糙者為偽。這是從感官上區(qū)分。當然，最重要，最本質的辨別方法是把握新證的特點和防偽功能。主要有以下幾個方面。
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1：建房注冊號
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由于新證是建設部監(jiān)制，建設部對每個能夠發(fā)證的市（縣）發(fā)證機關進行了注冊登記，并予以編號。那么在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設部公告的全國統(tǒng)一編號。
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: u, K/ I* @% n% c  k1 A( V" D2： 發(fā)證機關（蓋章）
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這里要注意兩個方面：一是規(guī)范的發(fā)證機關是市（縣）的房地產管理局（房產管理局或市（縣）人民政府。別的任何單位或部門都無權發(fā)證，他們發(fā)的權證都屬于非法，無效的；二是所蓋印章均系機器套印，印跡清晰，干凈，均勻，手工蓋印是不可比的。

& C, U5 l+ S8 b3： 團花

在封面里頁有由土紅，翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢，紋理清晰。

# [( K- G& j% W  a3 {% }7 o4： 花邊
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: X8 M. h9 G% y首頁，即發(fā)證機關蓋章頁有上下等寬，對稱，左右等寬，對稱的咖啡色花紋邊框?；y細膩，清晰。

5： 暗印，水印

所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，等線宋體“房屋所有權證”底紋暗印。將紙對著光亮處，則可見高層或多層水和房屋

6：編號

在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同一發(fā)證機關的權證號碼是連續(xù)的。
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9 [5 J% I  S  Y% B% {# ]# n7：發(fā)證編號
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6 j4 R  T$ D$ h1 j- m即首頁花邊框內上端由發(fā)證機關編列的權證號碼。此號碼與發(fā)證機關的簿冊，檔案記載相一致。
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按照上述權證的特點和防偽功能，進行綜合審查考慮，你手中的房屋權屬證書的真?zhèn)尉筒浑y識別了。
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$ `' I* n  [2 p; A住宅小區(qū)物業(yè)管理內容及費用的基本構成

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內容　　

包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。　　
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( B0 u" f; C. L  P二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對象　　
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2 d% u! B/ `) h* }8 h( }6 @2 N* X住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。對于居民的管理，不是限制他們的人身自由，而是管理他們在小區(qū)居住時的部分行為?！　?br /> ) x9 Q. y- v4 K  n$ U! Y. j
7 D1 J+ r9 p6 U6 y2 P* n3 n, v2 S三、住宅小區(qū)居住設施管理 　　

$ n9 B" y8 U$ y住宅小區(qū)物業(yè)管理公司根椐物業(yè)管理合同，只負責住宅小區(qū)房屋及附屬設施、設備的管理。管理重點在共有部分。住宅小區(qū)的房屋使用過程中有自然或人為損害，有使用過程中產權人與使用人、不同產權人之間及房屋中設備和與公用設備之間等因使用關系而產生的各種需要調節(jié)、管理的多種環(huán)節(jié)?！　?br /> 1 u+ D5 l5 s& v' ]: i
* v' u9 q* Q5 w- r住宅小區(qū)的公共設施，管理是受各系統(tǒng)市政部門所有者的委托，代管各系統(tǒng)的運行狀況及運行結果，代繳各種有關費用。
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- M# X/ P6 u5 {四、居住環(huán)境管理 　　
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. x$ k/ ]9 J! b8 I3 g; S住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對自然環(huán)境的監(jiān)測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生，對人為環(huán)境的管理是維護和改變、塑造一種人為環(huán)境，維護是一種環(huán)境秩序?！　?br /> + e9 {7 P% L  y+ w# y* G8 N5 m
  B2 F, ^7 u: Y  }/ S住宅小區(qū)自然環(huán)境是客觀存在的，不能人為創(chuàng)造，也很難改造。只能對現(xiàn)有環(huán)境進行有效的了解和監(jiān)測，及時納入物業(yè)管理公司管理檔案

物業(yè)管理費用的基本構成

& e+ s) b6 X3 J: i& w* |$ d+ k1、管理費:用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費用的帳務管理、物業(yè)檔案資料的保管和其他有關物業(yè)管理服務；

2、房屋設備運行費:用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用:

8 ]9 H4 Z1 \% s% W; P& u3、保潔費:用于物業(yè)管理區(qū)域內日常保潔服務所需的費用；
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' v' I1 c9 L1 _8 t2 q/ X- c4、保安費:用于物業(yè)管理區(qū)域內日常安全保衛(wèi)服務所需的費用；

5、維修費:用于物業(yè)維修服務所需的費用。
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物業(yè)問題矛盾的產生的根源以及物業(yè)的標準

9 @% e, l& v7 j隨著住宅小區(qū)的不斷涌現(xiàn)，許多物業(yè)糾紛也開始逐步增多起來，以前有關物業(yè)立法已經(jīng)不能適應；一些新的問題、業(yè)主與物業(yè)公司之間，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與開發(fā)商以及業(yè)主與政府之間暴露出來，這就是產生物業(yè)糾紛的原因，是商品房投訴中的熱點，其中最主要的是物業(yè)管理服務收費，特別是普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的問題，更成了人們議論的焦點。

0 K8 w" i6 k% p$ @1、物業(yè)問題矛盾的產生

1.1   物業(yè)收費

物業(yè)收費問題一直是大家經(jīng)常談話的老話題了，但收費到底應是多少？依據(jù)的法規(guī)是什么？怎樣制止亂收費？至今沒有一個明確的說法，因收費不合理而引發(fā)的沖突是事例屢見不鮮，這又主要集中在兩方面，一是亂收費，另一個是不收費，物業(yè)公司這方面主要是業(yè)主欠物業(yè)管理費用的比較嚴重，比如拆遷戶，對拆遷安置不滿意造成不交或者少交物業(yè)費，有的因車輛丟失不交保安費，低層住戶不交電梯費，二次加壓費等，另一方面：業(yè)主方面主要是認為管理服務不到位，不規(guī)范，小區(qū)環(huán)境臟、亂、差、收費不合理，亂收費、多收費的現(xiàn)象時有發(fā)生，物業(yè)管理沒有標準可循。
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" z- D* J" g& I8 R1.2   質價不符是問題的根源
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物業(yè)收費應是優(yōu)質優(yōu)價，按質論價，而不應是統(tǒng)一不變的，如果是統(tǒng)一不變的則體現(xiàn)不出服務的差別性和收費的差別性，應該在不同的范圍內實施標準的量化與質化，從而體現(xiàn)質價比的合理性，公平競爭的原則性，現(xiàn)在我國的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)為原來的房地產公司分立出來的，或是從房管部門轉制而來的，體制轉軌的過程是急促的，被動的，固而產生物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，管理成本居高不下，經(jīng)營效益也比較差，從而不具備應有的實力和資格，更缺乏必要的設備管理人才。這樣就造成管理不到位，上門服務不及時，冬季供暖不足等問題，以及物業(yè)管理人員素質較低，服務態(tài)度低劣，不菲的收費業(yè)主當然不滿意，矛盾也由此而產生，并不是說價格降低了矛盾就減少了，而應從根本上即體制上、市場調節(jié)、企業(yè)規(guī)范等再度來考慮，首先通過立法來規(guī)范目前魚龍混雜的物業(yè)市場，再通過招標等市場調節(jié)手段進行優(yōu)勝劣汰的選擇，在商品住宅買賣之前，即進行物業(yè)服務方面的溝通，確定買房子并不只是買個成品，而是包括買賣之后的延伸服務的理念，這樣即可減少因買賣房產時對以后物業(yè)管理方面關注較少而埋下的隱患，又可對房地產商方面提出更高的要求，從而對其進行約束。
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8 R# s) a/ T) N% e5 ?1.3   業(yè)主有償付費觀念未形成
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, S7 t9 h& v4 X/ e6 L3 o! `+ n從業(yè)主方面講，享受物業(yè)管理服務需要付費的觀念還沒有形成，長期計劃經(jīng)濟下的觀念根深蒂固，現(xiàn)在隨著住房商品化，房屋的維護保養(yǎng)成了業(yè)主自己事情，原由國家或單位支付的職工福利部分，現(xiàn)由自己承擔，人們對此觀念還不能從根本上轉彎過來，把物業(yè)管理當作一種服務性消費來支出還有待時日。
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8 {  m* A# F1 S9 V1.4   法律不健全，處理糾紛無法可依
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我國目前遠沒有一部關于物業(yè)管理的專門法律、法規(guī)，只在民法中有相鄰糾紛處理的淺之又淺的幾條，這已無法適應當前社會發(fā)展的要求。
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1 E) |: d. R3 w( q2、物業(yè)的標準

物業(yè)管理是一項以服務宗旨，以管理體現(xiàn)服務的工作，作為業(yè)主都希望請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質服務，而這優(yōu)質服務筆者認為主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①服務態(tài)度的熱情、物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，服務的對象是人，所以在服務中要一切從“以人為本”的原則出發(fā)，管理公司的員工應發(fā)自內心為業(yè)主，客戶熱情服務，做到行為、禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵守條約，衣冠整潔，動作雅觀等。②服務設備完好，硬件設施的完好運行是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件，物業(yè)管理中的房屋建筑、機器設備、衛(wèi)生設備、通訊設備、交通工具等、對這些設備要始終處于完好狀態(tài)，保證使用的正常。③服務技能的嫻熟，服務技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務管理中應掌握和具備的基本功，應當具備過硬的設備維護技術，保安人員應具備過硬的制安消防本領，管理人員應具備豐富的管理知識和專業(yè)知識。④服務方式靈活，物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理，依法管理外，還應設身處地地為業(yè)主，客戶著想，努力為業(yè)主，客戶提供各種靈活的服務方式，盡可能簡化各種辦事手續(xù)，營業(yè)時間方面給業(yè)主，客戶提供方便。⑤服務收費合理，物業(yè)管理屬有償服務行為，物業(yè)管理公司制定的綜合服務收費標準，政府應給予明確規(guī)定，物業(yè)管理公司所開展的特約服務，便民服務也應滿足業(yè)戶，客戶的要求與目的，不可亂收費，或多收費少服務。⑥服務制度健全，制定并健全物業(yè)管理制度，形成一整套規(guī)范，系統(tǒng)，科學的服務制度，以確保為業(yè)戶提供穩(wěn)定的服務。⑦服務效率的迅速，服務效率是向業(yè)主，客戶服務的時限，管理公司應盡量提高員工的素質，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時間，提高服務效率。

9 O; b, i. l1 U總而言之，物業(yè)公司要從業(yè)主的利益出發(fā)來確定自己的位置，這樣才能使自己立足于市場，如果是房地產開發(fā)商分離出的物業(yè)部門可以有利于形成與推廣良好的企業(yè)形象，提高房屋銷售價格，加快銷售進度，同時良好的物業(yè)管理能夠使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能，達到增值保值的作用，反之則將直接影響物業(yè)的使用效果和使用壽命。
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! Y! h/ [3 e% C) z% Y/ ^, ], X家庭裝飾也是工程質量檢驗中的重點問題
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8 B" a, Q9 C: N$ d, ?! L3 y+ P0 W, h' N家庭裝飾是室內裝飾工程的一個重要組成部分。隨著人們生活水平的逐年提高，家庭裝飾工程的造價與檔次也越來越高，與此同時，其工程質量也暴露出了越來越多的共性問題。如何發(fā)現(xiàn)解決這些共性問題，科學地檢驗家庭裝飾工程的質量，切實維護好業(yè)主的利益，已引起了有關管理部門和廣大消費者的共同關注。

, j$ y1 L- `2 f9 n: G+ g5 ]. U進入上個世紀九十年代以來，隨著裝飾行業(yè)的日益成熟壯大，建設部及有關部門相繼出臺了一系列裝飾工程質量驗收的標準和規(guī)定，比較重要的有《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》等，這些標準和規(guī)定大多針對公共裝飾工程，放到家庭裝飾中去，必然有些不易操作的問題。盡管也有一些針對家庭裝飾工程的規(guī)范要求，但有時又因專業(yè)術語過多，而老百姓又缺乏這方面的知識，給檢驗具體工程質量的時候帶來麻煩。本人曾經(jīng)多年從事裝飾設計工作，近來又從事裝飾行業(yè)的管理工作，在如何檢驗家庭裝飾質量方面有一些自己的觀點和經(jīng)驗，在這里簡要作以陳述，與大家共同探討一下家庭裝飾工程質量檢驗中的重點問題。
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- l3 N+ _8 H  ^  u7 T# @家庭裝飾因其大多是要在一個有限的空間內完成吃、喝、拉、撒、睡的功能設計的特點，所以較之于公共裝飾工程有其較為明顯的共性問題。對這些共性問題，一般從兩個角度去看，其一是從工藝程序角度，其二是從組成房間的不同部位來看。前者比較適合跟蹤式檢查，要求業(yè)主和有關質量監(jiān)理人員有足夠的時間，而后者適用于大多數(shù)工程，更能全面客觀地檢驗工程成品的質量。
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3 u$ j- ]- w: w7 D/ C1、按工藝程序檢驗

% U; i- h, v7 U: x/ Q8 Z從工程施工過程當中涉及到的工藝程序順序看主要表現(xiàn)在以下四個方面：一是隱蔽工程；二是基層龍骨、襯板項目；三是飾面項目；四是瓷磚、理石粘貼和五金玻璃等工程項目。

1、1、 隱蔽工程

主要是土建改造、水電管線的布排等方面的檢驗。要注意作好隱蔽工程的驗收記錄。如涉及到墻體等建筑結構改變，要查看由原建筑設計部門提出變更設計的圖紙是否和實際工程吻合。水電管線的規(guī)格要重點檢驗，如達不到使用要求的，則一律返工。一個家裝工程的安全隱患往往源自隱蔽工程的質量。
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1、2、 基層龍骨、襯板項目

主要包括材料的材質、規(guī)格、尺寸、等級以及制作工藝的水平。木龍骨和襯板要做防火、防腐處理。木龍骨間距一般為 300毫米。吊桿間距多為1000毫米。金屬吊桿和吊件要做防銹處理。

1、3、 飾面項目

主要包括飾面材料本身的材質、色差、等級以及油漆的工程質量。這部分重點要檢查相關材料的環(huán)保指數(shù)，要對材料的檢驗報告認真查閱，對有疑義的材料要做檢測。相臨的飾面要顏色一致。清漆涂飾類要注意棕眼刮平、木紋清晰，光澤均勻、一致、光滑，無刷紋。色漆類同清漆類基本相同，唯一不同的是沒有木紋。
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$ o( k9 ?2 \9 b5 e3 c: u4 w1、4、瓷磚、理石粘貼和五金玻璃

這里要注意粘貼是否有空鼓，表面是否平整一致等問題。瓷磚或理石表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。五金、玻璃表面要干凈無污染、無劃痕。五金件不能有銹斑。
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2、按部位分類檢驗
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家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內完成的，在檢驗工程質量的時候，也可以從大的部位及主要項目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。
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2、1、吊頂工程

, u: a! Q! `8 j& s吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個邊緣處理，要嚴密無縫。

- }* N* i0 s* J2、2、地面工程

主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗要點。

2、2、1、木地板
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木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。

: A: K/ |" m% p: Y2 s# |! ~2、2、2、地面磚及花崗石

地面磚及花崗石的鋪設，要求品種、規(guī)格、色號、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。
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2、3、墻面工程
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主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。
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2、3、1、壁紙

; D3 E  [' D( T2 B" ^壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側視不得有波紋起伏。
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2、3、2、涂料
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墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。側視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。
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: p; V0 K2 v5 U. S% U2、3、3瓷磚、馬賽克墻面
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該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。

9 G4 d$ i3 e: z# n* ~' K4 F: o2、4、細木制品
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主要包括窗簾盒暖氣罩、護墻板、門窗口套、壁柜等。細木制品表面應平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細木制品與基層必須結合牢固、無松動現(xiàn)象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩子填平處理，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細膩。線條接頭應無明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應看起來不明顯?；鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。

7 e4 W' s# u% L( c2 e/ u+ a在實際檢驗工作當中，除以上提到的重點檢驗項目以外，還有很多我沒提到的項目檢驗和具體的數(shù)據(jù)檢測、檢驗方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗方法、軟包工程的檢驗、抹灰工程的檢驗等等，遇到該類問題的時候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》上具體的要求為準。

2、按部位分類檢驗

家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內完成的，在檢驗工程質量的時候，也可以從大的部位及主要項目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。

2、1、吊頂工程
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吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個邊緣處理，要嚴密無縫。

! e5 L3 S( b; u( I6 ]! B" j; t- h2、2、地面工程
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主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗要點。
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8 Z  R$ J$ \( E2、2、1、木地板
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8 S, h% V$ t) u" O8 W4 O& m木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。

4 p5 V4 B" F: @$ w8 J2、2、2、地面磚及花崗石

地面磚及花崗石的鋪設，要求品種、規(guī)格、色號、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。
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2、3、墻面工程

# @4 `% ~% n5 Y+ x% J" c' A主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。

2、3、1、壁紙

( G+ w- @! z7 N& ?壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側視不得有波紋起伏。

' ]4 m- v+ l2 |, `: p2、3、2、涂料
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/ i$ n' `( ]- ?$ e) o( x墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。側視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。
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2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

8 k/ n! h$ W+ L該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。
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& U- K/ j2 `" I9 m$ y! g2、4、細木制品
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主要包括窗簾盒暖氣罩、護墻板、門窗口套、壁柜等。細木制品表面應平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細木制品與基層必須結合牢固、無松動現(xiàn)象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩子填平處理，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細膩。線條接頭應無明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應看起來不明顯?；鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。
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8 w- l- b" \6 f% u7 M, J在實際檢驗工作當中，除以上提到的重點檢驗項目以外，還有很多我沒提到的項目檢驗和具體的數(shù)據(jù)檢測、檢驗方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗方法、軟包工程的檢驗、抹灰工程的檢驗等等，遇到該類問題的時候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》上具體的要求為準。
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2、按部位分類檢驗

/ W% ~- q8 o# _- P! F& d0 Y: G家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內完成的，在檢驗工程質量的時候，也可以從大的部位及主要項目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。

2、1、吊頂工程

吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個邊緣處理，要嚴密無縫。

2、2、地面工程

# v2 M; \% m! e5 `' p/ L% ?3 I/ ^主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗要點。

0 ?" `3 P! d7 y8 o2、2、1、木地板
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木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。

2、2、2、地面磚及花崗石
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地面磚及花崗石的鋪設，要求品種、規(guī)格、色號、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。
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3 B6 ^5 ?( p; O2、3、墻面工程

* M4 f+ {; d" ^3 L  }% Y2 g主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。
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2、3、1、壁紙
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, j) Y  p- l7 I3 g2 C' q- c壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側視不得有波紋起伏。

! O1 j; q5 N  I+ B+ ]0 m0 }2、3、2、涂料

墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。側視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。
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$ x" ]5 j7 O. ?2 t2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。
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7 K" d; w& h( n- ^) d$ E4 Z1 O2、4、細木制品
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2 R% s* d8 l+ @1 \- B主要包括窗簾盒暖氣罩、護墻板、門窗口套、壁柜等。細木制品表面應平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細木制品與基層必須結合牢固、無松動現(xiàn)象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩子填平處理，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細膩。線條接頭應無明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應看起來不明顯。基層板要盡可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。
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在實際檢驗工作當中，除以上提到的重點檢驗項目以外，還有很多我沒提到的項目檢驗和具體的數(shù)據(jù)檢測、檢驗方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗方法、軟包工程的檢驗、抹灰工程的檢驗等等，遇到該類問題的時候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》上具體的要求為準。
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: p% g% D( F( B6 L% G0 {新房裝修的11條禁忌 應多花時間布置自己的小窩

一、忌倉促上馬

一些人有了新居后，急于入住。他們便匆匆忙忙找了一個裝飾公司，要求對方在十天半月就要交工。至于房間的設計、裝飾材料的選用，這些戶主心里并沒有仔細考慮。由此可能出現(xiàn)這些問題：匆忙選擇的裝飾公司不能盡如人意，設計、施工水平?jīng)]能達到要求。因此在裝修之前，您不要太匆忙，要留出一段時間好好考慮房間的設計和裝飾材料的選擇，以及用一段時間去選擇一家合格的裝飾公司。
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二、忌“胸無全局”

在裝修之前，您應該對房間的裝飾風格、所使用的裝飾材料、家具的選擇和大致的擺放位置以及裝修的預算等心里有數(shù)。切忌對這些沒有考慮、全憑一時好惡，對于房間裝飾沒有通盤考慮。這樣往往會出現(xiàn)家具與裝飾風格不相符合。

; u5 H9 V# ^" P3 l5 h! u三、忌“缺少變化”
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7 F, Z  A3 H! ?: r; _雖然說一套住宅應該統(tǒng)一在一種裝飾風格下，但每個房間都有不同的功用，居住者也不一樣。所以切忌在所有的房間中都采用一種裝飾風格，使用同樣的裝飾材料。這樣做只能使房間顯得缺少情趣和變化。
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0 G& Q/ @% m2 E% l, k: r四、忌表面的“涂脂抹粉”

$ D9 \( w2 Y2 @( Q; M從目前的建筑格局來講，并非所有的格局都很合理，所以切忌依賴房間原有的格局，只做房間的“表面文章”。這樣只能給使用者帶來更多的不方便。從美學角度考慮，矩形的房間并不理想。
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% ]( h, _5 K  F% T五、忌不分主次
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有些人在裝修中不分主次，對于所有空間“一視同仁”。這樣裝修不僅花費過多，而且往往“事倍功半”。其實整套房間的某些空間的裝修可以簡潔一些，憑家具和裝飾品來點綴空間。
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3 X2 j2 c3 x! `2 f2 s0 W  G) h六、忌脫離文化背景
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9 D/ Q! T* D- z& d2 K' @照搬畫冊的裝飾手法，往往只能“畫虎不成反類犬”，所以切忌脫離文化背景。如果房間里都是西式風格，卻擺設了太師椅，就很不諧調。
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8 E# P9 x, c  _7 S七、忌脫離外部環(huán)境

: C' X( p9 ?( d6 X3 L2 P. d如果您的居室外邊十分嘈雜、紛亂，內部裝修就要簡潔一些；如果房間在陰面，裝修是就忌用深顏色。

八、忌“無人參與”

有些消費者把裝修的全過程都交給裝飾公司，自己不參與一點意見。這樣裝修出來的房間沒有一點主人愛好和性格的體現(xiàn)。
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. F/ q5 y3 B* N! Q8 O* s' B九、忌盲目攀比
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$ N7 e3 F; [2 n1 z有些人在裝修時只考慮豪華程度，以致預算超支，結果不能購買與之相配的家具。
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十、忌追求“一步到位”
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目前大部分都希望裝修“一步到位”，其實家也在“生長”，裝修也要隨之做小的調整。例如孩子大了，兒童間的裝修和家具就要隨之改換。

十一、忌生搬硬套
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% x# H8 f" `' [0 W; J& k! ^所有的裝飾手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼湊只能給人凌亂的感覺。尤其是在裝修之前，有些人喜歡去別人家“取經(jīng)”，結果自己家的裝修風格凌亂，不成體系。

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+ Q- ?5 c# W$ v) j- g8 l8 j驗房、收房要仔細 看合同或房屋質量是否有變動

: U' I- _$ L0 [* t, U, X3 n購房者接收房產時必須要求賣方再次陪同實地察驗，看是否有所變動，是否按合同要求進行過維修改造，維修改造質量和水平是否滿意，有關文件是否符合、齊全等，都應仔細察驗。只有購房人對房屋進行驗收并簽署房屋交接單、領取房屋鑰匙，開發(fā)商的交付義務才算履行完畢。

即使您掌握不了上述專業(yè)的驗房方法，沒關系，因為在您入住小區(qū)前，您所在小區(qū)的物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議前，為了減少將來自身的麻煩或糾紛，他們已代您對小區(qū)所有房子進行了質量驗收，在此您不妨了解一下物業(yè)管理公司有關《驗收與接管物業(yè)的事項》另外,我還要提醒您別忘了國家對房屋交易的新規(guī)定，即：商品房交付使用時，預售人必須向預購人提供《商品房住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，其與合同具有同等法律效力。
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牢記新房驗收15招 保修期從交付之日起計算

那么，新房入住前，如果沒有專家的陪同，普通購房者該怎樣自己驗房呢？北京市房屋修建工程監(jiān)督站的高級工程師給記者做了詳細的講解。

第1招：看“備案”留“兩書”

" t4 |3 E. V( s新房入住前，業(yè)主應看到該項目有關備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應得到開發(fā)商提供的《住宅質量保修書》和《住宅使用說明書》。
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2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工時，都要進行一戶一驗，并出具《住宅工程質量分戶驗收表》。住宅工程質量分戶驗收不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。

第2招：衛(wèi)生間不滲不存

/ D& R: g9 p6 U. C/ d% a6 q檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到對應的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。
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檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。
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. k+ c+ G' L( ~8 J第3招：門窗靈活嚴又亮
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試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。門窗的油漆質量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。

第4招：輕敲各面聽空裂

0 l3 F- F- i5 d4 ^% K; g3 `墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

1 A- v$ N/ F9 r* |! b, n; h/ Z第5招：頂層住戶查滲雨

如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。
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第6招：陽臺裂縫危險大
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1 k$ N  k8 X1 B$ n  k( L一般而言，墻面的裂縫大多不是結構裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結構問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。
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2 m( K7 m8 k8 A, M第7招：保溫不好墻滴水

$ n. }1 x/ \9 \* T冬天，房間里的墻面如果有結露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。

$ H  h9 X8 ?# [& M+ @; ~- W, q5 D# X第8招：大開龍頭查漏堵
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上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。
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第9招：暖氣支管有坡度

暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。

: h# W3 P' |+ _第10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

! w5 g- h8 a( c1 ~, G$ `第11招：拉閘斷電不可少

: T7 X; N! Y, A- |7 m+ c電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否能完全控制各分支線路。

第12招：保險插座護幼童
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為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。
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, C' k/ e  ~! ~8 C第13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
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" L4 {) k( j* I+ R; y  M; l" ~4 E衛(wèi)生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施?熏衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?熏洗手盆的上方不應有插座。

& C# j. J, R6 \第14招：廚衛(wèi)緊臨通風道

廚房、衛(wèi)生間應與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內空氣的清潔。
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第15招：開關接口拉一拉

6 c/ E) w) f  H3 ^檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設。

* G* n4 Q& D  s- z對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：

' Z' A! t" C7 \* L第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；

! {3 I6 m3 e1 E2 p第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；

第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；

第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；
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2 f7 O. }9 }4 ]5 }; z/ p0 w+ [第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題；
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/ m- a1 G: p7 C- Z; x1 Q; T第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
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2 k2 A5 W3 d! @& d3 X9 \律師指點 室內空氣不合格也可拒絕收房
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大成律師事務所吳建中律師告訴記者，在收房過程中，如發(fā)現(xiàn)房屋質量問題，應分別情況作不同的處理。如果是房屋主體結構不合格或者室內空氣質量不合格(特別是精裝修房屋)的，業(yè)主有權拒絕收房，并要求開發(fā)商退房并賠償損失。
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' \$ x, k0 L$ L  I, ?9 C/ s4 @而其他質量問題的處理方式，一般在合同中均有約定，大體上分為先修復再交房和先收房再修復兩種。如果在購房時選擇了后者，則業(yè)主就不能以房屋存在質量問題拒絕收房，只能在收房后要求開發(fā)商進行修復。

, u8 `( ^4 H& q. w( \此類質量問題又可分為兩種，一是不影響裝修施工或入住的一般性質量問題，二是影響裝修和入住的嚴重質量問題，如漏水、墻體開裂、精裝修嚴重不合格等。無論何種情況，業(yè)主都需要在與開發(fā)商及物業(yè)簽署房屋驗收交接單時，把需要修復的質量問題確認下來，并明確修復的期限。由于集中交房期間問題比較多，業(yè)主要主動地多與開發(fā)商、物業(yè)聯(lián)系，督促其盡快修復，不要等待。
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對于嚴重影響業(yè)主裝修或入住的質量問題，如果開發(fā)商拖延修復，給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權依法索賠，但要注意搜集和保留好證據(jù)。此外，對于較嚴重的問題，業(yè)主可以要求在修復前先制定修復方案，并經(jīng)原設計單位或其他有專業(yè)資質的單位進行鑒定、認可。

# ?9 F! o' i0 E: Z貼心提醒 新房保修期從交付之日起計算
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, x! q1 H; d& t' g( o! O1 b《住宅質量保證書》是房地產開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發(fā)商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。

4 }+ B6 M% a: ^+ {9 K5 M房屋在保修期內出現(xiàn)質量問題，如經(jīng)保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

住宅工程交付使用時，《住宅工程質量分戶驗收表》應當作為《住宅質量保證書》的附件一并交給業(yè)主。并且，《住宅質量保證書》中有五項內容必須在住宅單元入口進行公示，公示期不得少于6個月。另外，住宅工程竣工驗收前，施工單位要制作工程標牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。

" `9 K4 x  E, a9 Z住宅質量保修正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期
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2 s/ m' M4 n3 o4 Z9 _1.屋面防水3年；

2 ?' B$ J" \" i9 F2.墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

. x2 k+ H9 q- V3.墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

4.地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
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8 T! ]% S: x0 B( f- w+ e0 ]5.門窗翹裂、五金件損壞1年；

6.管道堵塞2個月；

  K( g) \9 X& ^/ H4 A: \: ~. g8 D7 i7.供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；

8.衛(wèi)生潔具1年；

9.燈具、電器開關6個月；
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10.其他部位、部件保修期，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
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4 j8 a9 f+ o) E' z* N& x4 a備注：住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。
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怎樣認定房屋質量不合格
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根據(jù)《解釋》第12條和第13條，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人有權解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。
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那么，應如何認定房屋的“主體結構”、“不合格”和“嚴重影響正常居住使用”這些概念呢？從技術角度看，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。
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主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。
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所謂“不合格”，應指房屋未能通過驗收或經(jīng)核驗被認定為不符合質量要求的情形?！皣乐赜绊懻＞幼∈褂谩睉赣捎诜课葙|量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結構性問題，而屬于非結構性的質量瑕疵，出賣人應當對此予以修復，買受人不能因此要求退房。
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專家從房屋質量、公共設施、材料等談驗房

商品房質量是當前投訴較多的糾紛。為幫助消費者順利收樓，給大家講講收房的要點。　　

0 b% p/ d7 O( U: [" X/ r2 V8 X免除收房傷痛從簽合同開始　　

' t- q0 e6 x( u為避免出現(xiàn)房屋質量問題，建議消費者在買房時選擇資信良好的開發(fā)商，將風險控制在前期。　　

  X+ ^" o; p3 h% I* L3 Q1 r: f/ I, W簽合同時應明確各有關細節(jié)，包括收樓時間，收樓程序(如先驗樓，無異議后再收等)；驗樓時從配套設施到房內各項交付物指標的具體詳細驗收標準(面積、地面、廚廁等等)，最好附上設計圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準。同時注明收樓時原開發(fā)商的廣告、售樓書、樣板房等都可成為房屋結構驗收標準。最妥當?shù)淖龇ㄊ钦埳弦晃挥薪?jīng)驗的律師，分析購房合同中有無標注不明或易成歧義的條款陷阱，免除收樓時的麻煩?！　?font class="jammer">' s( m" k3 Q1 m5 F, x7 a, i$ w

9 G3 j, `  x& {1 |6 c切記查看“三書一證一表”　　
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+ R- @, [# Q1 P, T9 {“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》，“一證”是指《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》?！　?br /> ( W6 f! w9 ?. ^4 m: N1 q
根據(jù)國務院頒布的《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產開發(fā)項目竣工后，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”?！叭龝蛔C一表”齊全是樓房質量經(jīng)過國家有關部門權威認可的標記，是發(fā)展商交樓的必要條件。　　

2 H5 }( F8 N" ]/ P2 @6 K7 g業(yè)主一旦簽了有關文件，就視為對樓宇質量的認可。因此，專家提醒，收樓前千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署人住單，收樓。但時下不少發(fā)展商交樓時，大多未能出具完整的文件，若買家確實想收樓的，驗收過《住宅質量保證書》，有關部門出具的關于永久水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書后，確保具備居住條件的，亦可收樓。　　

先驗房后收樓　　

先驗樓再繳費、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)貨不對板，申訴起來也軟弱無力——負責任的發(fā)展商會積極善后，無良的則會實施“拖字訣”，讓買家勞心勞力，這對買家來說是不公平的?！　?br /> 0 ^+ t; e- j% M' T9 S$ K
0 l9 v, F8 z4 k& {: x為避免出現(xiàn)這種情況，買家應事先在購房合同中特別約定先驗房后收樓，另一方面如合同已成事實，則可采取在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

2、商品房驗房細則
答：開發(fā)商在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時竟然是“無證可依”!一番調查下來，不禁為那些即將辦理入住手續(xù)的業(yè)主捏了一把汗。如此看來，要想日后麻煩少，只有靠業(yè)主自己把好“驗房關”了。在請教了一些專業(yè)人士后，他們提醒購房者在辦理人住手續(xù)時要加倍小心，不要草草看房，輕易簽字，以致裝修人住后發(fā)現(xiàn)問題時開發(fā)商找借口推諉責任。驗房時要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機等，便于測量、記錄、取證，主要應檢查以下內容：　　
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1、檢查房屋有無裂縫。首先要仔細查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。其次要看露臺處的兩側墻面是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能抱僥幸心理?！　?br /> 4 |9 U: i9 `% R# d
2、檢查房屋有無傾斜。雖然檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。有時，可在房頂上用細繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度?！　?font class="jammer">; x4 O6 j% b/ q  R) e1 W3 o$ y! a

7 T( o% \3 v9 c) w# b3、檢查房屋有無滲漏。購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象，這些都是滲漏的跡象。還應察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。驗收房屋最好在下過大雨之后，可在交房之前要求物業(yè)公司工作人員一同前往，把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，過兩天再來察看是否會滲漏。　　

4、供水、供電、煤氣、電話線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達不到要求，日后會影響電視的收看效果?！　?font class="jammer">' p+ ~/ _% C  R! @5 a

5、檢查衛(wèi)生間的排水情況?？此欠衲芡〞碂o阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來不便或增加裝修改造費用?！　?br /> ' P9 \* Q4 ?! x. f; \  H* X5 A2 O
# ]5 C$ R% ^: I( D. X. m" p6、測量房間的層高是否達到要求。建筑層高為2．8米，實際高度不能低于2．6米，層高3米的實際高度不能低于2．75米，住宅層高不能低于2．8米?！　?font class="jammer">7 L! ^* S3 _3 R/ \

3 z% s! x* v+ ?+ }& k$ G7、所用的材料是否是當初承諾的品牌。

法律界人士還提醒購房者：在辦理人住手續(xù)時，應要求開發(fā)商提供該房產項目的竣工驗收備案表，并查看所購的房屋是否在該表的范圍內；購房人要仔細驗收房屋，確信沒有質量問題再辦理人住手續(xù)；如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質量問題，應立即找開發(fā)商或建筑商，要求其對有質量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內解決不了，應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴重的質量問題，購房者認為就是修復了也無法正常居住，就可直接找開發(fā)商提出　　
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解除合同并賠償損失。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法院應當支持購房入的請求?！　?font class="jammer">* f- \8 }9 w: w0 K( _3 {6 T' {7 x

: Z: p- V8 _5 ~! i; ]6 P精裝修房屋如出現(xiàn)質量問題，也可按上述辦法解決。因房屋的許多地方都被裝修掩蓋了，不易發(fā)現(xiàn)問題，在辦理入住手續(xù)時，最好找一些專業(yè)人員查看，還要注意使用的裝修材料和當初合同約定的是否一致。在入住以后，如果出現(xiàn)質量問題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內，都可以找開發(fā)商解決。

3、如何對所購商品房進行面積驗收？
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* v2 g8 ?' t: a7 `( p, M答：房屋面積直接關系到購房者的切身利益，如何知道房屋銷售面積多了還是少了，如何計算房屋的銷售面積呢?　　
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按照國家質量技術監(jiān)督局1998年12月22日批準實施的國家計量技術規(guī)范0JFl058—1998)《商品房銷售面積測算與計算》的規(guī)定，商品房銷售面積以建筑面積計算。建筑面積是套內或單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和?！　?br /> 8 ]& s6 e( G8 V! K/ G+ Z9 l9 U1 \6 O
套內建筑面積。指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺面積，按房屋的內墻線水平投影計算。套內墻體面積包括本套獨用墻體面積和套與套之間的分隔墻的一半面積。套內陽臺建筑面積系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影，套內有多個陽臺的，全部計算。該技術規(guī)范沒有區(qū)分開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內含式陽臺。按照有關規(guī)定，原始設計為封閉式陽臺的，全部計算建筑面積；原始設計為開放式陽臺的，計算一半?！　?font class="jammer">/ n: w8 `0 \" \  X) H; W

共有建筑面積。指各產權人共有占有或共同使用的建筑面積，由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公用門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！　?font class="jammer"># I4 V: i6 y- N3 p9 C2 C

購房者單靠自身力量要測量、計算公(共)用建筑面積及本套應分攤的共有建筑面積是相當困難的，但可以測算本套套內建筑面積。如果套內建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測繪報告顯示的面積出入過大，應向測繪機構問明原因或要求復測。

4、如何對房屋質量進行工程驗收？

* o4 _  C1 I0 |6 }$ B# T/ ~  o答：室內工程驗收應把握以下幾點　
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一、房屋結構　　
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如何對房屋質量進行工程驗收　　

結構是房屋的骨架，其質量好壞至關重要，但實踐中卻因其驗收的難度而被購房者所忽視或放棄。購房者可要求開發(fā)商出示建設工程質量監(jiān)督站對樓宇結構工程的驗收報告，注意報告標明的質量等級是合格還是優(yōu)良、優(yōu)質；如果是不合格，說明該房屋不能居住。如有可能，購房者還應了解鋼材的材質、規(guī)格、水泥的標號，木材的等級及磚塊的寬實等。此外，還需把握以下幾點：
　　——是否有鋼筋外露；
5 p* Y  O2 p/ U9 a　　——墻壁是否有裂縫，墻面是否滲水；
　　——承重墻、梁、柱是否符合設計規(guī)范。
二、平面布局　　

對照購房合同中的房屋平面圖，檢查房間的結構是否與圖紙一致，房間的面積、跨度、長寬是否合理；臥室、起居室、門廳、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間布局是否合理；門窗位置、是否過于曲折，是否影響家具的擺放。　　

三、層高　　
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住宅層高較理想的高度應在2.8米—3.2米之間。層高過低就會給人壓抑感，通風、采光也受影響；層高過高固然舒適，但建設成本和土地成本都高，房價也會相應提高。按規(guī)定：臥室、起居室凈高不應低于2.5米，屋高不應抵于2.8米。如果購房合同對層高或凈高有約定的，應符合約定?！　?br /> 1 ?6 X* w+ x  b1 l* o" _$ b
四、地板樓板　　
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, g1 t" k, s' }3 L' Q; j這一點往往不為購房者重視。樓板的厚度、單位面積的荷載量，應當是驗收房屋的重點之安全的要求，也為家庭裝修、選配家居設施提供了重要參數(shù)。　　
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五、墻體　　
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  O* }$ s3 Z, K' o4 f這不僅是墻面是否有裂縫，是否有水淋痕跡，是否有墻皮脫落、起鼓，墻面是否平整。更重要的是，墻身是否筆直，有無傾斜?！　?font class="jammer">7 |: c% z0 o$ g" Q6 U& R, I( a; m% h

六、通風采光　　
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# s* }, p/ Z% r/ _現(xiàn)代住宅設計一般要求戶戶有窗，間間敞亮。衛(wèi)生間、廚房更應開窗，這才能保證采光和通風，有利于健康，有利于提高居住品質?！　?font class="jammer">+ p/ I- ~; O8 F* G4 u3 B

七、衛(wèi)浴工程　　

2 X+ y7 u' N1 d; t- |衛(wèi)生間面積、尺寸是否符合合同約定標準；衛(wèi)生設備的品牌、規(guī)格、件數(shù)是否與合同相符；上水、排水是否通暢；是否有裂痕、滲水現(xiàn)象；地面是否防滑；開窗的通風采光效果如何，如無窗，是否有排氣扇；是否有裝修，如無裝修，各種管線是否排放到位，便于裝修?！?br /> ) l8 z# [9 h* S7 z* A
八、廚房工程　　
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廚房的面積、尺寸是否與合同相符，裝修標準是否與合同相符，地面是否防滑，墻身有無1.5米以上的瓷磚，灶臺高度是否合適，灶具安全性如何，脫排油煙機效果如何，熱水器品牌、規(guī)格是否達到約定標準，管道線路是否通暢，整個廚房是否具備清洗、烹調、儲藏等基本功能。如果沒有裝修，是否把各種管道、線路、插口位置預留好?！?br />   d4 Q, g2 z/ N2 B, c
九、水電工程　　
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, ^7 I0 Z8 M* k* @! U- G上水、下水管道、門閥材質如何，大小開關是否正常；衛(wèi)生間、廚房上、下水是否通暢；用電線路排是否合
理、安全、方便、開關、燈座、插座是否正常通電，燈具安裝是否牢靠，能否正常使用?！?br /> 1 {' k# A+ S; |+ X
十、門窗工程　　
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分戶門是否牢固，安全，有無防盜功能，如果沒有，能否安裝防盜門；門的厚度，材質和規(guī)格、密封性如何；窗子的材質、規(guī)格與厚度，玻璃的品種與厚度是否安全，窗子的開關是否靈巧、方便、密封性如何。以上是否符合合同規(guī)定標準。
1 N, Z1 [) B4 }
5 w. i( U9 g% i& }3 p8 v; m十一、私密性　　
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檢查陽臺、廚房、衛(wèi)生間、臥室能否被外部窺視，衛(wèi)生間的窗不得直對樓梯間，門不能直對起居室，居室門窗勿與鄰居衛(wèi)生間的門窗相對，墻壁的隔音效果如何。一般來說，外墻、分戶墻、樓板的空氣隔聲標準，計權隔聲量應大于等于45分貝。　　
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十二、安全性　

5 f! y. H" }9 n( G煤氣管、避雷裝置等垂直管線不能安裝在臨近陽臺或窗的部位；非封閉陽臺是否與公用走道接近，有無翻越可能?！　?font class="jammer"># S/ `( Y/ k5 n3 X$ {! M- r

9 `8 h8 E& m: o: J十三、電信設備　　
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電話線、電腦網(wǎng)絡線、閉路電視線、衛(wèi)星天線是否到戶，接插口是否預留，分布是否合理，每套有無對講設備。

1 W! F3 `: d1 q! Y3 v+ B4 ^4 |/ C5、公共設施驗收標準

. X* k9 a0 y9 P6 ^( ?1 f3 S答：對公共設施進行驗收應把握以下幾點：　　

一、樓梯　　

標準樓梯角度應適中，轉向處設有平臺供休息；樓梯高度也應注意：階高在22厘米上下，階面在15厘米以上，角度為45度；樓梯應設扶手。公用走道和樓梯應符合消防要求。　　

2 O3 s$ U( Y' c6 T二、電梯　　

電梯數(shù)、品牌、制造商、型號、承載量、升降速度；電梯是自動還是專人操作，有無緊急呼救系統(tǒng)，有無監(jiān)視系統(tǒng)，有無應急疏散系統(tǒng)，是全天候運行還是分時段運行。　　
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三、供水工程　　

+ |' b( F( ]. [8 G& ]公共供水是否正常，水壓和水流量，水質是否達到飲用水標準，是否經(jīng)過特殊凈化處理(如果售房合同有承諾)，是否24小時供應熱水(如果事前有書面承諾)。多層住宅不宜采用水箱給水方式，而應采用地壓式供水。高層住宅的鋼筋混凝土水箱內壁應鋪白瓷磚。供水管道是采用鐵管(易銹蝕)，還是采用清潔衛(wèi)生的PVC和UPVC管?！?font class="jammer">2 l. z8 J7 z) {! w& I2 E! D

4 j& X1 R' g  F3 z四、供電工程　　

6 `* Q. F# A0 d& \. e( h6 H- J公共供電是否正常，有無雙路供電，是否會出現(xiàn)限電時間，電壓是否穩(wěn)定，電表系統(tǒng)工作是否正常，電表有無抄數(shù)。　　

五、供氣工程　

供氣的種類(煤氣、天然氣、液化氣)和方式(管道、罐裝)，供氣容量大小，管道、計量是否正常，氣表有無抄數(shù)記錄?！?br /> - o- X1 _: `# d- [. k0 M
六、停車場地　　

- m# {; X" Y- w/ E7 x有無專用停放非機動車和機動車的場地，容量大?。挥袩o必要的安全防護，是否與合同約定一致?！　?font class="jammer">/ S8 S3 g& u7 N5 n: A

( w* I7 m- Q  b; s8 S8 h( c% e七、公共綠地　

5 c) U/ }2 o; P6 B& h小區(qū)公共綠地面積和綠化率是否達到了政府規(guī)定的最低標準(30％)，或合同、廣告承諾的標準。必要時可要求開發(fā)商出示建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證明，查看證明中核定的數(shù)據(jù)?！?font class="jammer">/ n* }% ^1 Z2 G& o1 e5 y

9 M1 W! W/ x: L/ o) F, p9 {9 v1 E八、其他公共設施　　

- X; L+ M% J- G有些開發(fā)商在合同或銷售廣告中承諾有網(wǎng)球場、游泳池、健身房、會所、下沉式音樂廣場等，交房時是否兌現(xiàn)；承諾的智能化安全保衛(wèi)系統(tǒng)是否有著落，有無中央監(jiān)控、信息采集、預警系統(tǒng)，有無24小時保安?！　?font class="jammer">9 R+ E7 Y- o1 |5 Z) b7 R( U& w2 D

九、房屋間距　　
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5 l: ~1 U( X8 `" N  t( ~! z" R* L房屋間距對通風、采光影響很大，所交房屋是否符合政府規(guī)劃間距要求。　　

十、驗收記錄和房屋交接　　
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購房者對以上內容一一驗收，逐一記錄，符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗收；存在問題的，作好記錄，限期整改，不能整改的，應給予經(jīng)濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應責任，甚至退房。


2 R% c! J. x$ q) w" b! S合同登記后，需要辦理購房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。具體辦理辦法，可向有關部門咨詢。

) P$ {" J* o% G2 H6 `0 U◆一次性付款
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/ G; _4 a) e0 Y1 D3 Q9 U7 r& A是過去最為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售。

% `7 w9 \; x6 T( s& I5 ]利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房價款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產權，如果是期房則這種付款方式價格最低。

弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項資金的利息，對經(jīng)濟能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風險大。
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◆ 分期付款

又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。 　　
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利：緩解一次性付款的經(jīng)濟壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。 　　
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弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。
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9 ?$ }/ n7 y# k( y4 q! m8 d- W/ ]3 y  o◆ 按揭付款
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即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因為它能使市場潛在需求迅速轉化為有效需求，所以成為促進房地產市場活躍的最有效手段。

利：可以籌集到所需資金，實現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。
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9 c! V& j4 K4 j弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。
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! ]# f- j6 `- O  B$ F2 L9 Q◆ 公積金貸款 　　
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7 S. @! l& F. {6 g居民購房除了動用歷年的積蓄，購房資金不足部分一般都首先申請個人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請由銀行個人住房按揭貸款解決，目前運用此種個人住房公積金貸款與銀行個人住房按揭貸款相結合的"組合貸款"已是購房最普遍的貸款方式。因為它比較符合現(xiàn)實又較為合理，畢竟每戶家庭可以計貸的個人住房公積金額度不會很多，若全部向銀行貸款又會在利息上負擔太重。 　　

個人住房公積金貸款屬政策性的個人住房貸款，具有一定的政策補貼性質，只要個人所在單位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權申請貸款，它最大的優(yōu)點是利率低，1年至5年檔，年利率只有4.14%，6年至30年檔，年利率也不過4.59%，不僅低于現(xiàn)行同期銀行個人住房按揭貸款利率（一般比銀行個人住房按揭貸款利率低1個百分點左右），而且要低于現(xiàn)行同期的銀行存款利率。也就是說，在公積金貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。下面以五年期的儲蓄存款和公積金貸款為例進行比較：十萬元存五年定期，五年后，客戶可得利息14400元；申請公積金貸款十萬元，在貸款利率水平不變的情況下，五年后，客戶需支付利息10880元，存貸之間的利差為3520元。而且，貸款金額越大、期限越長，利差就越可觀。
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申請商業(yè)貸款需要提供的材料
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(1)貸款人及其配偶的居民身份證、戶口簿，如果夫婦雙方不在同一戶籍，需要提供結婚證明。

(2)具有法律效力的購房合同、預付款收據(jù)(總房款的30%以上)及兩者的復印件。

(3)夫婦雙方單位出具的收入證明或者銀行認可的具有還貸能力的其他證明。

# h" ~  v' R' K9 P. f(4)個人住房借款申請書、住房借款合同、保證合同等。
! y+ ~  M' a) t9 O
/ S1 P( K; Z5 f6 N( N( r(5)房地產抵押申請表和房地產抵押合同，售房單位作為擔保方必須蓋章簽字。

9 P: D1 b# l7 r- y& s. v' K+ O(6)銀行方面規(guī)定的相關證明。

! C6 D* d5 ~7 V3 j. \8 U商業(yè)性住房貸款的流程
% L3 R( e; e' l6 v1 z( Q6 B. @
(1)咨詢辦理貸款的相關知識。

0 m& q# ^! {% B1 ]3 g8 O+ s(2)提出購房貸款申請。
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(3)提供貸款所需的相應資料。

5 U4 r) g4 C$ X" v! [; B(4)銀行審核批準。
0 D- _. W8 u4 S; M0 `
; ^  S' J8 e$ Y" E, w(5)同銀行簽訂借款合同、住房抵押合同。

(6)到公證處辦理公證手續(xù)。
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(7)到當?shù)氐姆康禺a登記處辦理登記手續(xù)。

" N. G4 |6 B1 l(8)辦理房屋產權抵押登記。

(9)向銀行提供抵押證明。

0 t# @  v  X" |9 v) ]( S  g0 N) O(10)到指定的保險公司辦理保險業(yè)務（采取自愿的原則）。
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(11)借款人開始按月還款。
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商業(yè)性住房貸款的注意事項
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  x) K# |  i/ j5 w/ |(1)按期償還貸款的本息。
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(2)不能提供虛假的文件或資料。
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) {! r: J" ?* j(3)在未經(jīng)銀行同意的情況下，不得私自將設為抵押或質押的財產或權益出售、轉讓、贈與、拆遷或重復抵押。

5 U" v- z2 ^  }9 C& n8 t1 G(4)不得擅自改變貸款用途，挪用貸款。
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(5)具有配合銀行對貸款使用情況進行監(jiān)督和檢查的義務。
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7 g0 U, B+ x4 X: }6 v(6)不能同其他法人或經(jīng)濟組織簽訂有損銀行權益的合同或者協(xié)議。

: d8 f$ z) j# F* }$ F(7)保證人違反保證合同或者喪失了承擔連帶保證責任能力；抵押物遭到意外損毀不足以全部償還貸款本息；質物明顯減少而影響貸款人實現(xiàn)質權。如果出現(xiàn)以上三種情況，借款人必須按照貸款銀行的要求重新落實新保證或新抵押(質押)。

(8)借款人在征得貸款銀行同意后，可以按照相關規(guī)定提前還款(部分或全部)，貸款銀行根據(jù)實際還款的期限和數(shù)額計收貸款利息。
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(9)當借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失蹤時，貸款的償還人改為其財產的合法繼承人，而擔保人需要繼續(xù)擔保至合同解除。